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Appartement 2 pièces 46 m²

Bien expiré
VilleAigle, Chandai, Crulai, Saint-martin-d'Écublei, Saint-michel-tuboeuf, Saint-ouen-sur-iton, Saint-sulpice-sur-risle, Saint-symphorien-des-bruyères, Vitrai-sous-laigle (61)
Surface46m²
Coût Total96 330€
Loyer Annuel6 112€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 56 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 217,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46 m²

L'agence immobilière VIEL IMMOBILIER vous présente cet appartement T2 de 45.63m2 construit en 2007 situé dans une résidence à seulement 5mins des commerces et commodités de L'Aigle, il se compose d'une entrée, une pièce de vie, une kitchenette, une chambre, une salle de bains et un toilette. Courette et place de parking privé. Le bien est libre d'occupants. Bien soumis au statut de la copropriété. Pas de procédure en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Pour tout renseignements, contacter l'agence au [Coordonnées masquées] ou par mail : [Coordonnées masquées]

Surface : 46 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/09/2025

Consommation énergie primaire : 192 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 83 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 760 € et 1 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aigle, Chandai, Crulai, Saint-martin-d'Écublei, Saint-michel-tuboeuf, Saint-ouen-sur-iton, Saint-sulpice-sur-risle, Saint-symphorien-des-bruyères, Vitrai-sous-laigle
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61300
Coordonnées : 48.755434, 0.602684
Total : 96 330€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 35 850€
Valeur du bien : 91 850€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 11.07€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 13.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 509€/mois
Loyer annuel estimé : 6112€/an
Fourchette totale : 422€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 5060€ - 7384€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :28,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 416,94€
Coût de l'assurance :8 428,88€
Taxe foncière : 611,22€/an
Soit par mois : 50,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 509,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour réduire la consommation énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 46 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des équipements de cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais équipements basiques.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 850 €(779 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 112 €/an
Calcul : 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 330 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 070 €
Revenus locatifs : +6 112 €
Charges déductibles : -40 070 €
Résultat foncier Année 1 : -33 958 €(Déficit de 33 958 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 558 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 220 €/an
Revenus locatifs : +6 112 €
Charges déductibles : -4 220 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12558.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 112 €40 073 €3 275 €-33 961 €21 400 €12 561 €12 561 €
26 234 €4 137 €3 188 €2 098 €--10 464 €
36 359 €4 047 €3 099 €2 312 €--8 152 €
46 486 €3 955 €3 006 €2 532 €--5 620 €
56 616 €3 859 €2 910 €2 757 €--2 863 €
66 748 €3 760 €2 811 €2 989 €---
76 883 €3 657 €2 709 €3 226 €---
87 021 €3 551 €2 602 €3 470 €---
97 161 €3 441 €2 492 €3 721 €---
107 305 €3 327 €2 378 €3 978 €---
117 451 €3 209 €2 261 €4 242 €---
127 600 €3 087 €2 139 €4 513 €---
137 752 €2 961 €2 012 €4 791 €---
147 907 €2 830 €1 882 €5 077 €---
158 065 €2 695 €1 747 €5 370 €---
168 226 €2 555 €1 607 €5 671 €---
178 391 €2 410 €1 462 €5 980 €---
188 559 €2 260 €1 312 €6 298 €---
198 730 €2 105 €1 157 €6 624 €---
208 904 €1 945 €996 €6 959 €---
219 082 €1 779 €830 €7 304 €---
229 264 €1 607 €658 €7 657 €---
239 449 €1 429 €480 €8 020 €---
249 638 €1 245 €296 €8 394 €---
259 831 €1 054 €106 €8 777 €---
TOTAL195 775 €106 976 €47 417 €88 799 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 284 €-6 420 €+7 704 €
2+1 284 €0 €+1 284 €
3+1 284 €0 €+1 284 €
4+1 284 €0 €+1 284 €
5+1 284 €0 €+1 284 €
6+1 284 €+38 €+1 246 €
7+1 284 €+968 €+316 €
8+1 284 €+1 041 €+243 €
9+1 284 €+1 116 €+168 €
10+1 284 €+1 193 €+91 €
11+1 284 €+1 273 €+11 €
12+1 284 €+1 354 €-70 €
13+1 284 €+1 437 €-153 €
14+1 284 €+1 523 €-239 €
15+1 284 €+1 611 €-327 €
16+1 284 €+1 701 €-417 €
17+1 284 €+1 794 €-510 €
18+1 284 €+1 889 €-605 €
19+1 284 €+1 987 €-703 €
20+1 284 €+2 088 €-804 €
21+1 284 €+2 191 €-907 €
22+1 284 €+2 297 €-1 013 €
23+1 284 €+2 406 €-1 122 €
24+1 284 €+2 518 €-1 234 €
25+1 284 €+2 633 €-1 349 €
Total+32 100 €+26 640 €+5 460 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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