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Achat : Appartement (17300)

VilleRochefort (17)
Surface66m²
Coût Total164 292€
Loyer Annuel8 625€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 513,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Toilettes séparées, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine américaine

L’agence Foncia Achat / Vente de ROCHEFORT vous propose le bien immobilier ci-dessous :

Au 3eme étage d'une résidence au calme, proche des bus.

Cet appartement à rafraîchir saura vous séduire par sa fonctionnalité. La partie vie offre une belle pièce de vie lumineuse ouverte sur le balcon, une cuisine, une buanderie. La partie nuit vous offre deux chambres, une salle de bain, un WC séparé.

Possibilité de faire une 3ème chambre.

Un garage. Chauffage et eau compris dans les charges.

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.934689, -0.975049
Total : 164 292€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 56 400€
Valeur du bien : 156 300€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8625€/an
Fourchette totale : 576€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 6910€ - 10767€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 105,88 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 988 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-39 088€ (-28.1%)
Marge achat-revente :-25 304€ (-18.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :832,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :65,72€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 897,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 370,58€
Coût de l'assurance :19 715,04€
Taxe foncière : 862,55€/an
Soit par mois : 71,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 718,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - chambres nécessitant des travaux de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - chambres nécessitant des travaux de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 400 €(855 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:23 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 1440€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 625 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 858 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 292 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 789 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 909 €
Revenus locatifs : +8 625 €
Charges déductibles : -63 909 €
Résultat foncier Année 1 : -55 283 €(Déficit de 55 283 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 883 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 509 €/an
Revenus locatifs : +8 625 €
Charges déductibles : -7 509 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 117 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33883.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 625 €63 914 €5 863 €-55 289 €21 400 €33 889 €33 889 €
28 798 €7 363 €5 712 €1 435 €--32 454 €
38 974 €7 206 €5 555 €1 768 €--30 686 €
49 153 €7 043 €5 392 €2 110 €--28 576 €
59 337 €6 875 €5 224 €2 462 €--26 114 €
69 523 €6 700 €5 049 €2 823 €--23 291 €
79 714 €6 519 €4 868 €3 195 €--20 096 €
89 908 €6 331 €4 680 €3 577 €--16 519 €
910 106 €6 136 €4 485 €3 970 €--12 549 €
1010 308 €5 934 €4 283 €4 374 €--8 175 €
1110 514 €5 725 €4 074 €4 790 €--3 385 €
1210 725 €5 508 €3 857 €5 217 €---
1310 939 €5 283 €3 632 €5 656 €---
1411 158 €5 050 €3 398 €6 108 €---
1511 381 €4 808 €3 157 €6 573 €---
1611 609 €4 557 €2 906 €7 052 €---
1711 841 €4 297 €2 646 €7 544 €---
1812 078 €4 028 €2 377 €8 050 €---
1912 319 €3 749 €2 097 €8 571 €---
2012 566 €3 459 €1 808 €9 107 €---
2112 817 €3 159 €1 508 €9 658 €---
2213 073 €2 848 €1 196 €10 226 €---
2313 335 €2 525 €874 €10 810 €---
2413 602 €2 190 €539 €11 411 €---
2513 874 €1 844 €193 €12 030 €---
TOTAL276 277 €183 049 €85 371 €93 227 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 227 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 811 €-6 420 €+8 231 €
2+1 811 €0 €+1 811 €
3+1 811 €0 €+1 811 €
4+1 811 €0 €+1 811 €
5+1 811 €0 €+1 811 €
6+1 811 €0 €+1 811 €
7+1 811 €0 €+1 811 €
8+1 811 €0 €+1 811 €
9+1 811 €0 €+1 811 €
10+1 811 €0 €+1 811 €
11+1 811 €0 €+1 811 €
12+1 811 €+1 565 €+246 €
13+1 811 €+1 697 €+114 €
14+1 811 €+1 833 €-22 €
15+1 811 €+1 972 €-161 €
16+1 811 €+2 115 €-304 €
17+1 811 €+2 263 €-452 €
18+1 811 €+2 415 €-604 €
19+1 811 €+2 571 €-760 €
20+1 811 €+2 732 €-921 €
21+1 811 €+2 897 €-1 086 €
22+1 811 €+3 068 €-1 257 €
23+1 811 €+3 243 €-1 432 €
24+1 811 €+3 423 €-1 612 €
25+1 811 €+3 609 €-1 798 €
Total+45 275 €+28 984 €+16 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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