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Maison 4 pièces 162 m²

Bien expiré
VilleTrébry (22)
Surface162m²
Coût Total215 192€
Loyer Annuel14 755€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 400 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 916,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 162 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial 1270 NOTAIRES, SAS vous proposent : Maison / villa à vendre - TREBRY (22510)

Maison comprenant: Au rez-de-chaussée une véranda, une cuisine aménagée et équipée, un salon séjour, un wc, une salle d'eau, une buanderie. A l'étage une mezzanine, 3 chambres, une salle d'eau, un wc. Dépendance. Garage. Jardin clos. Valeur de la maison : 170 000€, sous déduction usufruit réservé par le vendeur valant 20%.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude 1270 NOTAIRES, SAS - Notaires à Lamballe-Armor - N° SIRET : 41412632600035

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Surface : 162 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/03/2026

Ville : Trébry
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22510
Coordonnées : 48.356900, -2.553775
Total : 215 192€
Prix d'acquisition : 148 400€
Travaux : 54 920€
Valeur du bien : 203 320€
Frais de notaire : 11 872€
Coût estimé : 11 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 7.59€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1230€/mois
Loyer annuel estimé : 14755€/an
Fourchette totale : 1002€ - 1509€/mois
Fourchette annuelle : 12024€ - 18106€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 562,99 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :253 204 €
Prix d'achat :148 400 €
Décote à l'achat :-104 804€ (-41.4%)
Marge achat-revente :38 012€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 113,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 090,14€
Coût de l'assurance :18 829,30€
Taxe foncière : 1 475,51€/an
Soit par mois : 122,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 229,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 236,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 37 m² (estimation salon)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 920 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant matériel et installation)
  • Isolation:9 720€
    Isolation toiture/combles: 162 m² × 60€/m² = 9720€ (incluant matériel et installation)
  • Menuiseries:20 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1000€ = 20000€ (incluant matériel et installation)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et installation)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant matériel et installation)
  • Salon:1 480€
    Peinture salon: 37 m² × 40€/m² = 1480€ (incluant matériel et installation)
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant matériel et installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Trébry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 230 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 755 €/an
Calcul : 1 230 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 946 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 192 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 476 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 094 €
Revenus locatifs : +14 755 €
Charges déductibles : -64 094 €
Résultat foncier Année 1 : -49 339 €(Déficit de 49 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 939 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 174 €/an
Revenus locatifs : +14 755 €
Charges déductibles : -9 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 581 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27939.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 460 €(65% de 148 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 508 €/an
Calcul : 96 460 € × 3,636% = 3 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 755 €64 101 €6 952 €-49 346 €21 400 €27 946 €27 946 €
215 050 €8 993 €6 765 €6 057 €--21 889 €
315 351 €8 799 €6 571 €6 552 €--15 337 €
415 658 €8 599 €6 370 €7 060 €--8 278 €
515 971 €8 392 €6 163 €7 580 €--698 €
616 291 €8 177 €5 949 €8 113 €---
716 617 €7 956 €5 728 €8 660 €---
816 949 €7 728 €5 499 €9 221 €---
917 288 €7 492 €5 263 €9 796 €---
1017 634 €7 248 €5 019 €10 386 €---
1117 986 €6 996 €4 767 €10 991 €---
1218 346 €6 735 €4 507 €11 611 €---
1318 713 €6 466 €4 238 €12 247 €---
1419 087 €6 188 €3 960 €12 899 €---
1519 469 €5 901 €3 673 €13 568 €---
1619 858 €5 605 €3 376 €14 254 €---
1720 256 €5 298 €3 069 €14 958 €---
1820 661 €4 981 €2 753 €15 679 €---
1921 074 €4 654 €2 425 €16 420 €---
2021 495 €4 316 €2 087 €17 180 €---
2121 925 €3 967 €1 738 €17 959 €---
2222 364 €3 606 €1 377 €18 758 €---
2322 811 €3 233 €1 004 €19 578 €---
2423 267 €2 847 €619 €20 420 €---
2523 733 €2 449 €221 €21 283 €---
TOTAL472 610 €210 727 €100 090 €261 883 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 883 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 099 €-6 420 €+9 519 €
2+3 099 €0 €+3 099 €
3+3 099 €0 €+3 099 €
4+3 099 €0 €+3 099 €
5+3 099 €0 €+3 099 €
6+3 099 €+2 225 €+874 €
7+3 099 €+2 598 €+501 €
8+3 099 €+2 766 €+333 €
9+3 099 €+2 939 €+160 €
10+3 099 €+3 116 €-17 €
11+3 099 €+3 297 €-198 €
12+3 099 €+3 483 €-384 €
13+3 099 €+3 674 €-575 €
14+3 099 €+3 870 €-771 €
15+3 099 €+4 070 €-971 €
16+3 099 €+4 276 €-1 177 €
17+3 099 €+4 487 €-1 388 €
18+3 099 €+4 704 €-1 605 €
19+3 099 €+4 926 €-1 827 €
20+3 099 €+5 154 €-2 055 €
21+3 099 €+5 388 €-2 289 €
22+3 099 €+5 627 €-2 528 €
23+3 099 €+5 874 €-2 775 €
24+3 099 €+6 126 €-3 027 €
25+3 099 €+6 385 €-3 286 €
Total+77 475 €+78 565 €+-1 090 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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