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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Symphorien-d'Ozon (69)
Surface626m²
Coût Total1 371 100€
Loyer Annuel122 195€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+1 989€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 150 000 €
Surface : 626 m²
Prix au m² : 1 837,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : Non spécifié
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A VENDRE – Plusieurs Lots d’appartements – Centre-ville Saint-Symphorien-d’Ozon

Idéalement situés en plein cœur de Saint-Symphorien-d’Ozon, à proximité immédiate des commerces, écoles, transports et services, plusieurs lots d’appartements sont proposés à la vente au sein d’un immeuble de caractère.

Les logements offrent un fort potentiel, que ce soit pour un projet d’investissement locatif ou une résidence principale. Différentes typologies disponibles, permettant de s’adapter à tous types de projets. Environnement calme et recherché, tout en bénéficiant des avantages du centre-ville.

Opportunité rare sur le secteur. Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, merci de nous contacter.

Ville : Saint-Symphorien-d'Ozon
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69360
Total : 1 371 100€
Prix d'acquisition : 1 150 000€
Travaux : 129 100€
Valeur du bien : 1 279 100€
Frais de notaire : 92 000€
Coût estimé : 92 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 626m²
Loyer prédit : 16.27€/m²/mois
Fourchette : 12.77€ - 20.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 10183€/mois
Loyer annuel estimé : 122195€/an
Fourchette totale : 7993€ - 12972€/mois
Fourchette annuelle : 95920€ - 155669€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 11.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 371 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 776,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :399,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 7 176,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :661 737,75€
Coût de l'assurance :119 971,25€
Taxe foncière : 12 219,52€/an
Soit par mois : 1 018,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 10 182,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 8 194,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 988,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 626 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 63 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 626 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec quelques traces d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :129 100 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:94 500€
    Fenêtres double vitrage: 63 fenêtres × 1500€ = 94500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 200€ = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€ = 4800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 50€ = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Symphorien-d'Ozon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 110 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 10 183 €/mois
Revenus locatifs annuels : 122 195 €/an
Calcul : 10 183 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 45 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 371 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 799 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 12 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 129 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 191 871 €
Revenus locatifs : +122 195 €
Charges déductibles : -191 871 €
Résultat foncier Année 1 : -69 675 €(Déficit de 69 675 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 275 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 62 771 €/an
Revenus locatifs : +122 195 €
Charges déductibles : -62 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 59 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48275.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 1 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 747 500 €(65% de 1 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 27 182 €/an
Calcul : 747 500 € × 3,636% = 27 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1122 195 €191 915 €45 796 €-69 719 €21 400 €48 319 €48 319 €
2124 639 €61 595 €44 577 €63 044 €---
3127 132 €60 334 €43 316 €66 798 €---
4129 675 €59 030 €42 012 €70 645 €---
5132 268 €57 681 €40 662 €74 587 €---
6134 913 €56 285 €39 267 €78 628 €---
7137 612 €54 842 €37 823 €82 770 €---
8140 364 €53 349 €36 331 €87 015 €---
9143 171 €51 805 €34 786 €91 366 €---
10146 035 €50 207 €33 189 €95 827 €---
11148 955 €48 555 €31 537 €100 400 €---
12151 934 €46 847 €29 828 €105 088 €---
13154 973 €45 079 €28 061 €109 894 €---
14158 073 €43 251 €26 233 €114 821 €---
15161 234 €41 360 €24 342 €119 874 €---
16164 459 €39 405 €22 386 €125 054 €---
17167 748 €37 382 €20 363 €130 366 €---
18171 103 €35 289 €18 271 €135 813 €---
19174 525 €33 125 €16 107 €141 400 €---
20178 015 €30 887 €13 868 €147 129 €---
21181 576 €28 571 €11 553 €153 004 €---
22185 207 €26 177 €9 158 €159 030 €---
23188 911 €23 700 €6 681 €165 212 €---
24192 690 €21 138 €4 119 €171 552 €---
25196 543 €18 488 €1 469 €178 056 €---
TOTAL3 913 949 €1 216 297 €661 738 €2 697 652 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 697 652 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 122 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +25 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+25 661 €-6 420 €+32 081 €
2+25 661 €+4 417 €+21 244 €
3+25 661 €+20 039 €+5 622 €
4+25 661 €+21 193 €+4 468 €
5+25 661 €+22 376 €+3 285 €
6+25 661 €+23 588 €+2 073 €
7+25 661 €+24 831 €+830 €
8+25 661 €+26 105 €-444 €
9+25 661 €+27 410 €-1 749 €
10+25 661 €+28 748 €-3 087 €
11+25 661 €+30 120 €-4 459 €
12+25 661 €+31 526 €-5 865 €
13+25 661 €+32 968 €-7 307 €
14+25 661 €+34 446 €-8 785 €
15+25 661 €+35 962 €-10 301 €
16+25 661 €+37 516 €-11 855 €
17+25 661 €+39 110 €-13 449 €
18+25 661 €+40 744 €-15 083 €
19+25 661 €+42 420 €-16 759 €
20+25 661 €+44 139 €-18 478 €
21+25 661 €+45 901 €-20 240 €
22+25 661 €+47 709 €-22 048 €
23+25 661 €+49 563 €-23 902 €
24+25 661 €+51 466 €-25 805 €
25+25 661 €+53 417 €-27 756 €
Total+641 525 €+809 296 €+-167 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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