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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface109.5m²
Coût Total233 020€
Loyer Annuel14 525€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 109.5 m²
Prix au m² : 1 817,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/8 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 20,23 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, calme, Belle vue, Exposition ouest, Interphone

Grand T5 au 4°/8 étages avec ascenseur avec une très belle vue sur le parc de la copropriété et la chaîne de Belledonne. L'appartement est vendu avec 1 cave et deux places de parkings extérieures. Cette copropriété est en cours de fermeture pour la sécurité des personnes et des biens. Cet appartement est composé d'une belle entrée qui dessert de part et d'autre la cuisine et le salon/salle à manger. Une deuxième partie comprend un coin nuit avec 3 chambres, 1 dressing, 1 salle d'eau avec douche à l'italienne et un WC. Une des chambres pourrait être dotée d'une douche puisqu'elle comporte déjà un point d'eau.. Cet appartement est climatisé pour un plus grand confort l'été ou pour les premiers frimants quand le chauffage collectif n'est pas encore en marche. Des travaux de raffraîchissement sont à prévoir sur ce bien comme les peintures et l'électricité-câblage; les huisseries quant à elles ont toutes été changées (alu/bois) et possèdent des volets électriques, la cuisine et la salle d'eau sont en bon état;. Proximité du cours de la Libération avec ses transports en commun et de commerces, ainsi que des écoles. La rocade est toute proche garantissant un accès facile vers Lyon ou Chambéry ou encore l'Oisans et les Alpes du sud. Possibilité de faire l'acquisition d'une place de parking à l'arrière de l'immeuble en sus pour 7 000€ Ce bien est proposé par un Agent Commercial: Laurent COQUET - inscrit au RSAC de Grenoble 503 213 522

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.142000, 5.730030
Total : 233 020€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 18 100€
Valeur du bien : 217 100€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109.5m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14525€/an
Fourchette totale : 950€ - 1542€/mois
Fourchette annuelle : 11398€ - 18508€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 522,73 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 239 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-77 239€ (-28.0%)
Marge achat-revente :43 219€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 138,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 205,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 382,30€
Coût de l'assurance :20 389,25€
Taxe foncière : 1 452,46€/an
Soit par mois : 121,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 210,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 327,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - chauffage en bon état.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement éventuel de la robinetterie et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - couloir en état moyen nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 100 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 800€
    Cuisine complète rafraîchissement: 6000€, Électricité vérification: 800€, Plomberie vérification: 800€, Peinture murs: 30m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète rafraîchissement: 4000€, Remplacement robinetterie: 800€, Peinture murs: 20m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:1 800€
    Peinture 3 chambres (30m²): 30m² × 30€/m² = 900€, Vérification électricité: 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Couloir:300€
    Peinture couloir: 5m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour des travaux de rafraîchissement. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 525 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 816 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 889 €
Revenus locatifs : +14 525 €
Charges déductibles : -27 889 €
Résultat foncier Année 1 : -13 364 €(Déficit de 13 364 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 664 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 789 €/an
Revenus locatifs : +14 525 €
Charges déductibles : -9 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2664.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 525 €27 896 €7 528 €-13 372 €10 700 €2 672 €2 672 €
214 815 €9 593 €7 325 €5 222 €---
315 111 €9 383 €7 115 €5 728 €---
415 414 €9 166 €6 898 €6 248 €---
515 722 €8 941 €6 673 €6 780 €---
616 036 €8 710 €6 442 €7 327 €---
716 357 €8 470 €6 202 €7 887 €---
816 684 €8 223 €5 955 €8 461 €---
917 018 €7 967 €5 699 €9 051 €---
1017 358 €7 703 €5 435 €9 655 €---
1117 705 €7 430 €5 162 €10 275 €---
1218 060 €7 148 €4 880 €10 911 €---
1318 421 €6 857 €4 589 €11 564 €---
1418 789 €6 556 €4 288 €12 233 €---
1519 165 €6 245 €3 977 €12 920 €---
1619 548 €5 924 €3 656 €13 625 €---
1719 939 €5 592 €3 324 €14 348 €---
1820 338 €5 249 €2 981 €15 089 €---
1920 745 €4 894 €2 626 €15 850 €---
2021 160 €4 528 €2 260 €16 632 €---
2121 583 €4 150 €1 882 €17 433 €---
2222 014 €3 759 €1 491 €18 255 €---
2322 455 €3 355 €1 087 €19 100 €---
2422 904 €2 938 €670 €19 966 €---
2523 362 €2 507 €239 €20 855 €---
TOTAL465 228 €183 183 €108 382 €282 045 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 045 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 525 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 050 €-3 210 €+6 260 €
2+3 050 €+765 €+2 285 €
3+3 050 €+1 719 €+1 331 €
4+3 050 €+1 874 €+1 176 €
5+3 050 €+2 034 €+1 016 €
6+3 050 €+2 198 €+852 €
7+3 050 €+2 366 €+684 €
8+3 050 €+2 538 €+512 €
9+3 050 €+2 715 €+335 €
10+3 050 €+2 897 €+153 €
11+3 050 €+3 083 €-33 €
12+3 050 €+3 273 €-223 €
13+3 050 €+3 469 €-419 €
14+3 050 €+3 670 €-620 €
15+3 050 €+3 876 €-826 €
16+3 050 €+4 087 €-1 037 €
17+3 050 €+4 304 €-1 254 €
18+3 050 €+4 527 €-1 477 €
19+3 050 €+4 755 €-1 705 €
20+3 050 €+4 989 €-1 939 €
21+3 050 €+5 230 €-2 180 €
22+3 050 €+5 477 €-2 427 €
23+3 050 €+5 730 €-2 680 €
24+3 050 €+5 990 €-2 940 €
25+3 050 €+6 257 €-3 207 €
Total+76 250 €+84 613 €+-8 363 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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