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Immeuble Locatif de 4 Appartements (loués)

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface182m²
Coût Total217 100€
Loyer Annuel20 376€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+412€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 195 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport – Rentabilité attractive – Emplacement premium Rive Gauche

Situé dans un environnement recherché, en Rive Gauche, face à un jardin public et à proximité immédiate d’un musée, cet immeuble de rapport représente une opportunité rare pour investisseur à la recherche de revenus sécurisés et d’un emplacement de qualité.

Un investissement clé en main : Immeuble entièrement loué, garantissant des revenus locatifs immédiats, sans vacance.

Composition :

  • T2 duplex de 42 m² – 470 € / mois
  • Grand studio de 39 m² – 375 € / mois
  • T2 de 35 m² – 460 € / mois
  • Grand T2 duplex de 65 m² – 490 € / mois

Revenus locatifs mensuels : 1 795 € Revenus locatifs annuels : 21 540 €

Les + :

  • Compteurs EDF et eau individuels
  • Bonne répartition des surfaces (typologies recherchées)
  • Situation géographique attractive (cadre verdoyant + proximité culturelle)

Taxe foncière : 1 951 €

Produit idéal pour constitution ou diversification de patrimoine avec rendement immédiat et potentiel de valorisation à moyen/long terme.

Dossier complet et photos disponibles sur demande.

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.405380, 0.702970
Total : 217 100€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 201 500€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1698€/mois
Loyer annuel estimé : 20376€/an
Fourchette totale : 1344€ - 2146€/mois
Fourchette annuelle : 16126€ - 25746€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 11.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 143,9 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 189 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-13 189€ (-6.3%)
Marge achat-revente :-8 911€ (-4.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 123,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 977,59€
Coût de l'assurance :18 996,25€
Taxe foncière : 1 951,00€/an
Soit par mois : 162,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 698,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 286,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :411,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation basée sur 182 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système obsolète
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés et peinture
Quantité: 1 cuisine (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 376 €/an
Calcul : 1 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 951 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 218 €
Revenus locatifs : +20 376 €
Charges déductibles : -16 218 €
Résultat foncier Année 1 : 4 158 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 718 €/an
Revenus locatifs : +20 376 €
Charges déductibles : -9 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 658 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 376 €16 225 €7 014 €4 151 €---
220 784 €9 535 €6 825 €11 248 €---
321 199 €9 340 €6 629 €11 860 €---
421 623 €9 137 €6 427 €12 486 €---
522 056 €8 928 €6 217 €13 127 €---
622 497 €8 712 €6 002 €13 784 €---
722 947 €8 489 €5 778 €14 457 €---
823 406 €8 259 €5 548 €15 147 €---
923 874 €8 021 €5 310 €15 853 €---
1024 351 €7 774 €5 064 €16 577 €---
1124 838 €7 520 €4 809 €17 318 €---
1225 335 €7 258 €4 547 €18 077 €---
1325 842 €6 986 €4 275 €18 856 €---
1426 359 €6 706 €3 995 €19 653 €---
1526 886 €6 416 €3 705 €20 470 €---
1627 423 €6 117 €3 406 €21 307 €---
1727 972 €5 807 €3 096 €22 165 €---
1828 531 €5 488 €2 777 €23 044 €---
1929 102 €5 158 €2 447 €23 944 €---
2029 684 €4 817 €2 106 €24 868 €---
2130 278 €4 464 €1 753 €25 814 €---
2230 883 €4 100 €1 389 €26 783 €---
2331 501 €3 724 €1 013 €27 777 €---
2432 131 €3 335 €624 €28 796 €---
2532 774 €2 933 €223 €29 840 €---
TOTAL652 650 €175 249 €100 978 €477 402 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 477 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 376 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 279 €+1 245 €+3 034 €
2+4 279 €+3 374 €+905 €
3+4 279 €+3 558 €+721 €
4+4 279 €+3 746 €+533 €
5+4 279 €+3 938 €+341 €
6+4 279 €+4 135 €+144 €
7+4 279 €+4 337 €-58 €
8+4 279 €+4 544 €-265 €
9+4 279 €+4 756 €-477 €
10+4 279 €+4 973 €-694 €
11+4 279 €+5 195 €-916 €
12+4 279 €+5 423 €-1 144 €
13+4 279 €+5 657 €-1 378 €
14+4 279 €+5 896 €-1 617 €
15+4 279 €+6 141 €-1 862 €
16+4 279 €+6 392 €-2 113 €
17+4 279 €+6 649 €-2 370 €
18+4 279 €+6 913 €-2 634 €
19+4 279 €+7 183 €-2 904 €
20+4 279 €+7 460 €-3 181 €
21+4 279 €+7 744 €-3 465 €
22+4 279 €+8 035 €-3 756 €
23+4 279 €+8 333 €-4 054 €
24+4 279 €+8 639 €-4 360 €
25+4 279 €+8 952 €-4 673 €
Total+106 975 €+143 220 €+-36 245 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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