Maison 10 pièces 188 m²

Bien expiré

VilleÉchiré (79)

Surface188m²

Coût Total299 488€

Loyer Annuel19 629€

Rentabilité6.55%

Cashflow/mois-96€

Prix : 197 600 €

Surface : 188 m²

Prix au m² : 1 051,06 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 10

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 188 m² - Maison 10 pièces 188 m²

Echiré proche de tous commerces, beaux volumes pour cette maison familiale d'environ 188 m², à rafraîchir. Elle se compose au 1er étage d'une entrée, un salon/séjour avec cheminée, une cuisine aménagée, un dégagement, 2 chambres, une salle d'eau,un wc. A l'étage : une chambre, un point d'eau. Au sous- sol : une entrée indépendante, 3 chambres, un bureau, un wc, une salle de bains, une chaufferie et un garage. L'ensemble sur un terrain clos de 575 m².

Votre conseiller 4% IMMOBILIER : Carole PORTE-VERRIER Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 843 771 106 00013

Surface : 188 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/08/2024

Consommation énergie primaire : 355 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 348.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 410 € et 7 370 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Échiré

Département : Deux-Sèvres

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 79410

Coordonnées : 46.396751, -0.439260

Total : 299 488€

Prix d'acquisition : 197 600€

Travaux : 86 080€

Valeur du bien : 283 680€

Frais de notaire : 15 808€

Coût estimé : 15 808€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 188m²

Loyer prédit : 8.70€/m²/mois

Fourchette : 7.03€ - 10.76€/m²/mois

Loyer total estimé : 1636€/mois

Loyer annuel estimé : 19629€/an

Fourchette totale : 1322€ - 2024€/mois

Fourchette annuelle : 15867€ - 24283€/an

Rentabilité brute :6.55%

Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.11%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :299 488€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 478,51€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.37%

Assurance emprunteur :89,85€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 1 568,35€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 064,46€

Coût de l'assurance :26 953,92€

Taxe foncière : 1 962,89€/an

Soit par mois : 163,57€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 635,74€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 731,93€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-96,18€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 355 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 188 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 188 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel

Quantité: 1 système

Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager

Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rafraîchir

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures

Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain à rafraîchir

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)

Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol

Quantité: salon complet (environ 30 m²)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

ÉlectricitéOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises

Quantité: 1 tableau + 10 prises

Raison: Normes électriques à respecter

PlomberieOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites

Quantité: plomberie complète

Raison: Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 080 €(458 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:11 780€
Isolation combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€, Main d'œuvre: 500€
Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
Pompe à chaleur air/eau: 12000€, Main d'œuvre: 1500€
Menuiseries - Fenêtres:27 600€
Fenêtres double vitrage PVC: 23 fenêtres × 1200€/fenêtre = 27600€
Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine - Rénovation complète:14 000€
Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
Rénovation salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Chambres - Revêtement sol:2 700€
Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: 500€
Salon - Rénovation complète:6 000€
Rénovation salon: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Électricité - Mise aux normes:500€
Mise aux normes électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
Plomberie - Mise aux normes:500€
Mise aux normes plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 500€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échiré (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 56 380€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 636 €/mois

Revenus locatifs annuels : 19 629 €/an

Calcul : 1 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 964 €/an

Base de calcul : Emprunt de 299 488 € à 3.37% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 078 €/an

Calcul : 90 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 080 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 085 €

Revenus locatifs : +19 629 €

Charges déductibles : -99 085 €

Résultat foncier Année 1 : -79 456 €(Déficit de 79 456 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 58 056 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 005 €/an

Revenus locatifs : +19 629 €

Charges déductibles : -13 005 €

Résultat foncier Années 2+ : 6 624 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58055.97 € reporté.

Prix d'achat du bien : 197 600 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 128 440 €(65% de 197 600 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 671 €/an

Calcul : 128 440 € × 3,636% = 4 671 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	19 629 €	99 095 €	9 973 €	-79 466 €	21 400 €	58 066 €	58 066 €
2	20 022 €	12 749 €	9 708 €	7 273 €	-	-	50 793 €
3	20 422 €	12 474 €	9 433 €	7 948 €	-	-	42 844 €
4	20 830 €	12 189 €	9 148 €	8 641 €	-	-	34 203 €
5	21 247 €	11 895 €	8 854 €	9 352 €	-	-	24 851 €
6	21 672 €	11 591 €	8 550 €	10 081 €	-	-	14 771 €
7	22 105 €	11 276 €	8 235 €	10 829 €	-	-	3 941 €
8	22 547 €	10 951 €	7 910 €	11 597 €	-	-	-
9	22 998 €	10 614 €	7 573 €	12 384 €	-	-	-
10	23 458 €	10 266 €	7 225 €	13 192 €	-	-	-
11	23 928 €	9 906 €	6 865 €	14 021 €	-	-	-
12	24 406 €	9 534 €	6 493 €	14 872 €	-	-	-
13	24 894 €	9 149 €	6 108 €	15 745 €	-	-	-
14	25 392 €	8 751 €	5 710 €	16 641 €	-	-	-
15	25 900 €	8 339 €	5 298 €	17 561 €	-	-	-
16	26 418 €	7 913 €	4 872 €	18 505 €	-	-	-
17	26 946 €	7 473 €	4 432 €	19 473 €	-	-	-
18	27 485 €	7 017 €	3 976 €	20 468 €	-	-	-
19	28 035 €	6 546 €	3 505 €	21 489 €	-	-	-
20	28 596 €	6 059 €	3 018 €	22 537 €	-	-	-
21	29 168 €	5 555 €	2 514 €	23 613 €	-	-	-
22	29 751 €	5 034 €	1 993 €	24 717 €	-	-	-
23	30 346 €	4 495 €	1 454 €	25 851 €	-	-	-
24	30 953 €	3 937 €	896 €	27 016 €	-	-	-
25	31 572 €	3 361 €	320 €	28 211 €	-	-	-
TOTAL	628 721 €	306 171 €	144 064 €	322 550 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 550 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 629 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +4 122 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+4 122 €	-6 420 €	+10 542 €
2	+4 122 €	0 €	+4 122 €
3	+4 122 €	0 €	+4 122 €
4	+4 122 €	0 €	+4 122 €
5	+4 122 €	0 €	+4 122 €
6	+4 122 €	0 €	+4 122 €
7	+4 122 €	0 €	+4 122 €
8	+4 122 €	+2 297 €	+1 825 €
9	+4 122 €	+3 715 €	+407 €
10	+4 122 €	+3 958 €	+164 €
11	+4 122 €	+4 206 €	-84 €
12	+4 122 €	+4 462 €	-340 €
13	+4 122 €	+4 724 €	-602 €
14	+4 122 €	+4 992 €	-870 €
15	+4 122 €	+5 268 €	-1 146 €
16	+4 122 €	+5 551 €	-1 429 €
17	+4 122 €	+5 842 €	-1 720 €
18	+4 122 €	+6 140 €	-2 018 €
19	+4 122 €	+6 447 €	-2 325 €
20	+4 122 €	+6 761 €	-2 639 €
21	+4 122 €	+7 084 €	-2 962 €
22	+4 122 €	+7 415 €	-3 293 €
23	+4 122 €	+7 755 €	-3 633 €
24	+4 122 €	+8 105 €	-3 983 €
25	+4 122 €	+8 463 €	-4 341 €
Total	+103 050 €	+96 765 €	+6 285 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison 10 pièces 188 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison 10 pièces 188 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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