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Achat maison

Bien expiré
VillePrémery (58)
Surface61m²
Coût Total98 480€
Loyer Annuel4 967€
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 721,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

PREMERY PROCHE SUPER MARCHE ET TOUS SERVICES MAISON DE 4 PIECES SUR SON JARDIN DE 409 M², COMPOSEE EN REZ DE JARDIN UNE SALLE A MANGER AVEC UN ACCES A L'EXTERIEUR, UNE CUISINE, UNE SALLE DE DOUCHE, UN TOILETTE. A L'ETAGE: DEUX CHAMBRES AVEC PARQUET. RAFRAICHISSEMENT A PREVOIR, , TOUT A L'EGOUT. . HONORAIRES A LA CHARGE DU VENDEUR. DPE: VIERGE(ABSENCE DE CHAUFFAGE). PRIX: 44.000 EUROS. CONTACT: MME DELANOIS MARYSE(EI):

Ville : Prémery
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58700
Coordonnées : 47.181780, 3.361540
Total : 98 480€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 50 960€
Valeur du bien : 94 960€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 414€/mois
Loyer annuel estimé : 4967€/an
Fourchette totale : 316€ - 542€/mois
Fourchette annuelle : 3794€ - 6503€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 508,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 648,82€
Coût de l'assurance :8 370,80€
Taxe foncière : 496,72€/an
Soit par mois : 41,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 413,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 549,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 61 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais usée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres avec parquet usé nécessitant rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques.
Quantité: environ 15 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État 2/5 visible - nécessité de mise aux normes pour sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 960 €(835 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 160€
    Isolation toiture/combles: 61 m² × 60€/m² = 3660€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 750€ = 3000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (éléments sanitaires, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 967 €/an
Calcul : 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 169 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 480 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 960 €
Revenus locatifs : +4 967 €
Charges déductibles : -54 960 €
Résultat foncier Année 1 : -49 993 €(Déficit de 49 993 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 000 €/an
Revenus locatifs : +4 967 €
Charges déductibles : -4 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 967 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28593.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 967 €54 963 €3 172 €-49 996 €21 400 €28 596 €28 596 €
25 067 €3 918 €3 086 €1 149 €--27 447 €
35 168 €3 829 €2 997 €1 339 €--26 108 €
45 271 €3 737 €2 906 €1 534 €--24 575 €
55 377 €3 643 €2 811 €1 734 €--22 841 €
65 484 €3 545 €2 714 €1 939 €--20 902 €
75 594 €3 444 €2 613 €2 150 €--18 752 €
85 706 €3 340 €2 508 €2 366 €--16 386 €
95 820 €3 232 €2 400 €2 588 €--13 798 €
105 936 €3 121 €2 289 €2 816 €--10 982 €
116 055 €3 006 €2 174 €3 049 €--7 933 €
126 176 €2 887 €2 055 €3 289 €---
136 300 €2 764 €1 932 €3 536 €---
146 426 €2 637 €1 806 €3 788 €---
156 554 €2 506 €1 675 €4 048 €---
166 685 €2 371 €1 539 €4 314 €---
176 819 €2 231 €1 399 €4 588 €---
186 955 €2 086 €1 255 €4 869 €---
197 094 €1 937 €1 106 €5 157 €---
207 236 €1 783 €951 €5 453 €---
217 381 €1 624 €792 €5 757 €---
227 529 €1 459 €628 €6 069 €---
237 679 €1 289 €458 €6 390 €---
247 833 €1 114 €282 €6 719 €---
257 989 €932 €101 €7 057 €---
TOTAL159 102 €117 398 €45 649 €41 704 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 704 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 043 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 043 €-6 420 €+7 463 €
2+1 043 €0 €+1 043 €
3+1 043 €0 €+1 043 €
4+1 043 €0 €+1 043 €
5+1 043 €0 €+1 043 €
6+1 043 €0 €+1 043 €
7+1 043 €0 €+1 043 €
8+1 043 €0 €+1 043 €
9+1 043 €0 €+1 043 €
10+1 043 €0 €+1 043 €
11+1 043 €0 €+1 043 €
12+1 043 €+987 €+56 €
13+1 043 €+1 061 €-18 €
14+1 043 €+1 137 €-94 €
15+1 043 €+1 214 €-171 €
16+1 043 €+1 294 €-251 €
17+1 043 €+1 376 €-333 €
18+1 043 €+1 461 €-418 €
19+1 043 €+1 547 €-504 €
20+1 043 €+1 636 €-593 €
21+1 043 €+1 727 €-684 €
22+1 043 €+1 821 €-778 €
23+1 043 €+1 917 €-874 €
24+1 043 €+2 016 €-973 €
25+1 043 €+2 117 €-1 074 €
Total+26 075 €+14 891 €+11 184 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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