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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface67m²
Coût Total186 900€
Loyer Annuel11 389€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 089,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Foncia vous propose à la vente un appartement T3 de 62 m², situé au 1er étage d'une résidence calme et bien entretenue aux Chutes-Lavie.

Traversant et lumineux, ce bien bénéficie d'une exposition agréable et d'un cadre résidentiel paisible. Il dispose d'une loggia ainsi que de deux balcons, offrant des espaces extérieurs appréciables au quotidien.

L'appartement est équipé de menuiseries en double vitrage et d'une climatisation récente, assurant un confort thermique optimal.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant la possibilité de valoriser pleinement le potentiel du bien, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement.

Situation au calme, au 1er étage, dans un environnement recherché.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Total : 186 900€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 35 700€
Valeur du bien : 175 700€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11389€/an
Fourchette totale : 741€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 8895€ - 14581€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :923,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 978,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 204,06€
Coût de l'assurance :16 353,75€
Taxe foncière : 1 138,85€/an
Soit par mois : 94,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 073,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (climatisation réversible) pour améliorer le confort thermique
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et carrelage daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 700 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 730 €
Revenus locatifs : +11 389 €
Charges déductibles : -43 730 €
Résultat foncier Année 1 : -32 341 €(Déficit de 32 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 030 €/an
Revenus locatifs : +11 389 €
Charges déductibles : -8 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10941.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 389 €43 736 €6 243 €-32 347 €21 400 €10 947 €10 947 €
211 616 €7 869 €6 076 €3 747 €--7 200 €
311 849 €7 698 €5 905 €4 151 €--3 049 €
412 086 €7 520 €5 727 €4 566 €---
512 327 €7 336 €5 543 €4 991 €---
612 574 €7 146 €5 353 €5 428 €---
712 825 €6 949 €5 156 €5 876 €---
813 082 €6 745 €4 952 €6 336 €---
913 343 €6 535 €4 742 €6 809 €---
1013 610 €6 317 €4 524 €7 293 €---
1113 883 €6 092 €4 299 €7 791 €---
1214 160 €5 859 €4 066 €8 301 €---
1314 443 €5 618 €3 825 €8 825 €---
1414 732 €5 369 €3 576 €9 363 €---
1515 027 €5 111 €3 318 €9 916 €---
1615 327 €4 845 €3 052 €10 483 €---
1715 634 €4 569 €2 776 €11 065 €---
1815 947 €4 284 €2 491 €11 663 €---
1916 266 €3 989 €2 196 €12 277 €---
2016 591 €3 683 €1 890 €12 907 €---
2116 923 €3 368 €1 575 €13 555 €---
2217 261 €3 041 €1 248 €14 220 €---
2317 606 €2 704 €911 €14 903 €---
2417 959 €2 355 €562 €15 604 €---
2518 318 €1 993 €200 €16 324 €---
TOTAL364 778 €170 729 €90 204 €194 049 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 392 €-6 420 €+8 812 €
2+2 392 €0 €+2 392 €
3+2 392 €0 €+2 392 €
4+2 392 €+455 €+1 937 €
5+2 392 €+1 497 €+895 €
6+2 392 €+1 628 €+764 €
7+2 392 €+1 763 €+629 €
8+2 392 €+1 901 €+491 €
9+2 392 €+2 043 €+349 €
10+2 392 €+2 188 €+204 €
11+2 392 €+2 337 €+55 €
12+2 392 €+2 490 €-98 €
13+2 392 €+2 648 €-256 €
14+2 392 €+2 809 €-417 €
15+2 392 €+2 975 €-583 €
16+2 392 €+3 145 €-753 €
17+2 392 €+3 320 €-928 €
18+2 392 €+3 499 €-1 107 €
19+2 392 €+3 683 €-1 291 €
20+2 392 €+3 872 €-1 480 €
21+2 392 €+4 066 €-1 674 €
22+2 392 €+4 266 €-1 874 €
23+2 392 €+4 471 €-2 079 €
24+2 392 €+4 681 €-2 289 €
25+2 392 €+4 897 €-2 505 €
Total+59 800 €+58 215 €+1 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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