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Maison à vendre

VilleLéchère (73)
Surface177m²
Coût Total342 590€
Loyer Annuel29 132€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 241 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 361,58 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Grande maison située dans un charmant village. Maison de type 6 avec deux appartements indépendants de type 2.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 241 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Angela EMBERTON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHAMBERY sous le numéro 944652734

Ville : Léchère
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73260
Coordonnées : 45.578433, 6.495980
Total : 342 590€
Prix d'acquisition : 241 000€
Travaux : 82 310€
Valeur du bien : 323 310€
Frais de notaire : 19 280€
Coût estimé : 19 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 13.72€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 20.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2428€/mois
Loyer annuel estimé : 29132€/an
Fourchette totale : 1597€ - 3691€/mois
Fourchette annuelle : 19161€ - 44292€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 12.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 195,3 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :388 568 €
Prix d'achat :241 000 €
Décote à l'achat :-147 568€ (-38.0%)
Marge achat-revente :45 978€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :342 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 705,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :125,62€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 831,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 183,97€
Coût de l'assurance :37 684,90€
Taxe foncière : 2 913,21€/an
Soit par mois : 242,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 427,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 074,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :353,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 556 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 310 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 490€
    Isolation des combles: 177 m² × 70€/m² = 12390€, Main d'œuvre: 100€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:28 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1300€/fenêtre = 28600€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 720€
    Parquet flottant: 84 m² × 80€/m² = 6720€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Léchère (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 090€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 428 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 132 €/an
Calcul : 2 428 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 342 590 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 507 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 401 €
Revenus locatifs : +29 132 €
Charges déductibles : -98 401 €
Résultat foncier Année 1 : -69 269 €(Déficit de 69 269 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 869 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 091 €/an
Revenus locatifs : +29 132 €
Charges déductibles : -16 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 041 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47868.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 241 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 650 €(65% de 241 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 696 €/an
Calcul : 156 650 € × 3,636% = 5 696 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 132 €98 412 €11 681 €-69 280 €21 400 €47 880 €47 880 €
229 715 €15 794 €11 373 €13 921 €--33 959 €
330 309 €15 475 €11 054 €14 834 €--19 124 €
430 915 €15 145 €10 724 €15 770 €--3 354 €
531 534 €14 803 €10 383 €16 730 €---
632 164 €14 450 €10 029 €17 715 €---
732 808 €14 084 €9 663 €18 724 €---
833 464 €13 705 €9 284 €19 759 €---
934 133 €13 313 €8 892 €20 820 €---
1034 816 €12 907 €8 486 €21 909 €---
1135 512 €12 487 €8 066 €23 025 €---
1236 222 €12 052 €7 631 €24 170 €---
1336 947 €11 602 €7 181 €25 345 €---
1437 686 €11 136 €6 715 €26 549 €---
1538 439 €10 654 €6 233 €27 785 €---
1639 208 €10 155 €5 734 €29 053 €---
1739 992 €9 638 €5 218 €30 354 €---
1840 792 €9 104 €4 683 €31 688 €---
1941 608 €8 550 €4 130 €33 058 €---
2042 440 €7 978 €3 557 €34 462 €---
2143 289 €7 385 €2 964 €35 904 €---
2244 155 €6 771 €2 350 €37 384 €---
2345 038 €6 136 €1 715 €38 902 €---
2445 938 €5 479 €1 058 €40 460 €---
2546 857 €4 798 €377 €42 059 €---
TOTAL933 111 €362 009 €169 184 €571 102 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 571 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 118 €-6 420 €+12 538 €
2+6 118 €0 €+6 118 €
3+6 118 €0 €+6 118 €
4+6 118 €0 €+6 118 €
5+6 118 €+4 013 €+2 105 €
6+6 118 €+5 314 €+804 €
7+6 118 €+5 617 €+501 €
8+6 118 €+5 928 €+190 €
9+6 118 €+6 246 €-128 €
10+6 118 €+6 573 €-455 €
11+6 118 €+6 908 €-790 €
12+6 118 €+7 251 €-1 133 €
13+6 118 €+7 603 €-1 485 €
14+6 118 €+7 965 €-1 847 €
15+6 118 €+8 336 €-2 218 €
16+6 118 €+8 716 €-2 598 €
17+6 118 €+9 106 €-2 988 €
18+6 118 €+9 507 €-3 389 €
19+6 118 €+9 917 €-3 799 €
20+6 118 €+10 339 €-4 221 €
21+6 118 €+10 771 €-4 653 €
22+6 118 €+11 215 €-5 097 €
23+6 118 €+11 671 €-5 553 €
24+6 118 €+12 138 €-6 020 €
25+6 118 €+12 618 €-6 500 €
Total+152 950 €+171 331 €+-18 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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