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Achat maison

Bien expiré
VilleSalles-Courbatiès (12)
Surface214m²
Coût Total244 444€
Loyer Annuel16 981€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche Villeneuve, avec gare à 2minutes, maison familiale construite en 1893. Composée d'une partie de plein pied avec cuisine, séjour, coin salon, 1 chambre, A l'étage, 6autres chambres spacieuses, 1 belle véranda de 20m2. Une salle de bain est présente sur chaques niveaux. Chemin de saint jacques de compostelle au pied. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Salles-Courbatiès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12260
Coordonnées : 44.484620, 2.085300
Total : 244 444€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 82 660€
Valeur du bien : 232 460€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 6.61€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1415€/mois
Loyer annuel estimé : 16981€/an
Fourchette totale : 1112€ - 1801€/mois
Fourchette annuelle : 13339€ - 21617€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 444€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 219,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :71,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 291,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 500,45€
Coût de l'assurance :21 388,85€
Taxe foncière : 1 698,07€/an
Soit par mois : 141,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 415,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 432,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 214 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 660 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 560€
    Isolation combles: 214 m² × 40€/m² = 8560€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:24 300€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 300€
    Parquet flottant: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant installation)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant vérification et mise aux normes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale Salles-Courbatiès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 981 €/an
Calcul : 1 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 444 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 856 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 589 €
Revenus locatifs : +16 981 €
Charges déductibles : -93 589 €
Résultat foncier Année 1 : -76 608 €(Déficit de 76 608 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 208 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 929 €/an
Revenus locatifs : +16 981 €
Charges déductibles : -10 929 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 052 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55208.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 981 €93 597 €8 383 €-76 616 €21 400 €55 216 €55 216 €
217 320 €10 716 €8 163 €6 604 €--48 612 €
317 667 €10 488 €7 935 €7 179 €--41 434 €
418 020 €10 252 €7 698 €7 768 €--33 666 €
518 380 €10 007 €7 454 €8 373 €--25 292 €
618 748 €9 754 €7 200 €8 994 €--16 298 €
719 123 €9 492 €6 938 €9 631 €--6 667 €
819 505 €9 220 €6 667 €10 285 €---
919 896 €8 939 €6 386 €10 956 €---
1020 293 €8 648 €6 095 €11 645 €---
1120 699 €8 347 €5 793 €12 352 €---
1221 113 €8 035 €5 482 €13 078 €---
1321 536 €7 712 €5 159 €13 823 €---
1421 966 €7 378 €4 824 €14 588 €---
1522 406 €7 032 €4 478 €15 374 €---
1622 854 €6 674 €4 120 €16 180 €---
1723 311 €6 303 €3 749 €17 008 €---
1823 777 €5 919 €3 366 €17 858 €---
1924 253 €5 522 €2 968 €18 731 €---
2024 738 €5 110 €2 557 €19 627 €---
2125 232 €4 684 €2 131 €20 548 €---
2225 737 €4 243 €1 690 €21 494 €---
2326 252 €3 787 €1 233 €22 465 €---
2426 777 €3 314 €761 €23 462 €---
2527 312 €2 825 €271 €24 487 €---
TOTAL543 896 €268 001 €121 500 €275 895 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 566 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 566 €-6 420 €+9 986 €
2+3 566 €0 €+3 566 €
3+3 566 €0 €+3 566 €
4+3 566 €0 €+3 566 €
5+3 566 €0 €+3 566 €
6+3 566 €0 €+3 566 €
7+3 566 €0 €+3 566 €
8+3 566 €+1 086 €+2 480 €
9+3 566 €+3 287 €+279 €
10+3 566 €+3 494 €+72 €
11+3 566 €+3 706 €-140 €
12+3 566 €+3 923 €-357 €
13+3 566 €+4 147 €-581 €
14+3 566 €+4 376 €-810 €
15+3 566 €+4 612 €-1 046 €
16+3 566 €+4 854 €-1 288 €
17+3 566 €+5 102 €-1 536 €
18+3 566 €+5 357 €-1 791 €
19+3 566 €+5 619 €-2 053 €
20+3 566 €+5 888 €-2 322 €
21+3 566 €+6 164 €-2 598 €
22+3 566 €+6 448 €-2 882 €
23+3 566 €+6 739 €-3 173 €
24+3 566 €+7 039 €-3 473 €
25+3 566 €+7 346 €-3 780 €
Total+89 150 €+82 769 €+6 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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