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Maison à vendre

VilleDonzacq (40)
Surface138.8m²
Coût Total182 980€
Loyer Annuel16 173€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 138.8 m²
Prix au m² : 1 174,35 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Salon (total 35 m²), 4 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Exposition ouest, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

DONZACQ, Maison de campagne pleine de charme à rénover Maison de campagne datant de 1800, avec une exposition Est-Ouest, le séjour est de 35 m², 4 chambres et vous offre l'espace nécessaire pour accueillir vos proches ou créer un bureau à domicile. Le grenier pourrait être transformé en espace de vie supplémentaire, comme une chambre d'enfant ou un coin détente.

Le terrain de 789 m² vous permet de profiter d'un cadre verdoyant et paisible. La toiture est en bon état.

Bien que l'intérieur nécessite des travaux de rénovation, cela vous offre l'opportunité de personnaliser chaque pièce selon vos goûts et vos besoins. La cuisine non équipée attend vos idées pour devenir un espace culinaire moderne et fonctionnel.

À proximité, vous trouverez plusieurs commodités : maternelles et une école élémentaire à 5 min en voiture, un collège à 10 min en voiture et 30 mn de DAX.

Ne manquez pas cette opportunité de transformer cette maison de campagne en un havre de paix, alliant charme d'antan et modernité. Contactez-nous dès maintenant pour une visite!

Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : Patricia MUNOZ Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 40749816100022

Ville : Donzacq
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40360
Coordonnées : 43.655698, -0.806520
Total : 182 980€
Prix d'acquisition : 163 000€
Travaux : 6 940€
Valeur du bien : 169 940€
Frais de notaire : 13 040€
Coût estimé : 13 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138.8m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1348€/mois
Loyer annuel estimé : 16173€/an
Fourchette totale : 1057€ - 1719€/mois
Fourchette annuelle : 12681€ - 20627€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 11.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 005,41 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 351 €
Prix d'achat :163 000 €
Décote à l'achat :-115 351€ (-41.4%)
Marge achat-revente :95 371€ (34.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 954,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 436,07€
Coût de l'assurance :16 010,75€
Taxe foncière : 1 617,34€/an
Soit par mois : 134,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 347,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :258,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138.8 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 138.8 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine non équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 940 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:6 940€
    Isolation des combles: 138.8 m² × 50€/m² = 6940€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 348 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 173 €/an
Calcul : 1 348 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 051 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 980 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 617 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 249 €
Revenus locatifs : +16 173 €
Charges déductibles : -15 249 €
Résultat foncier Année 1 : 924 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 309 €/an
Revenus locatifs : +16 173 €
Charges déductibles : -8 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 864 €/an
Prix d'achat du bien : 163 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950 €(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 173 €15 255 €6 057 €918 €---
216 497 €8 153 €5 895 €8 344 €---
316 827 €7 986 €5 728 €8 841 €---
417 163 €7 813 €5 555 €9 351 €---
517 507 €7 634 €5 376 €9 873 €---
617 857 €7 448 €5 191 €10 408 €---
718 214 €7 257 €4 999 €10 957 €---
818 578 €7 059 €4 801 €11 519 €---
918 950 €6 854 €4 597 €12 095 €---
1019 329 €6 643 €4 385 €12 686 €---
1119 715 €6 424 €4 166 €13 291 €---
1220 110 €6 198 €3 940 €13 912 €---
1320 512 €5 964 €3 706 €14 548 €---
1420 922 €5 722 €3 464 €15 200 €---
1521 340 €5 472 €3 214 €15 869 €---
1621 767 €5 213 €2 956 €16 554 €---
1722 203 €4 946 €2 688 €17 257 €---
1822 647 €4 669 €2 412 €17 977 €---
1923 100 €4 383 €2 126 €18 716 €---
2023 562 €4 088 €1 830 €19 474 €---
2124 033 €3 782 €1 524 €20 251 €---
2224 513 €3 466 €1 208 €21 048 €---
2325 004 €3 139 €881 €21 865 €---
2425 504 €2 801 €543 €22 703 €---
2526 014 €2 452 €194 €23 562 €---
TOTAL518 039 €150 820 €87 436 €367 218 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 367 218 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 173 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 396 €+276 €+3 120 €
2+3 396 €+2 503 €+893 €
3+3 396 €+2 652 €+744 €
4+3 396 €+2 805 €+591 €
5+3 396 €+2 962 €+434 €
6+3 396 €+3 122 €+274 €
7+3 396 €+3 287 €+109 €
8+3 396 €+3 456 €-60 €
9+3 396 €+3 629 €-233 €
10+3 396 €+3 806 €-410 €
11+3 396 €+3 987 €-591 €
12+3 396 €+4 174 €-778 €
13+3 396 €+4 364 €-968 €
14+3 396 €+4 560 €-1 164 €
15+3 396 €+4 761 €-1 365 €
16+3 396 €+4 966 €-1 570 €
17+3 396 €+5 177 €-1 781 €
18+3 396 €+5 393 €-1 997 €
19+3 396 €+5 615 €-2 219 €
20+3 396 €+5 842 €-2 446 €
21+3 396 €+6 075 €-2 679 €
22+3 396 €+6 314 €-2 918 €
23+3 396 €+6 559 €-3 163 €
24+3 396 €+6 811 €-3 415 €
25+3 396 €+7 069 €-3 673 €
Total+84 900 €+110 166 €+-25 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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