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T3 Joué-Les-Tours

Bien expiré
VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface69.74m²
Coût Total116 309€
Loyer Annuel9 320€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 360 €
Surface : 69.74 m²
Prix au m² : 1 424,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

Appartement T3 proche de toutes commodités offrant : Entrée avec rangement, séjour lumineux avec loggia, cuisine aménagée et équipée, deux belles chambres et une salle de bians. Idéal pour un primo-accédant ou un investissement locatif. Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez-nous dès aujourd'hui. Anaïs JOURDAN Agent commercial E.I. 06 81 87 42 10 Clemente & Partners by Connecta RCS Tours 899 795 165 Consultez les risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé sur le site :www.georisques.gouv.fr Prix de vente 99360EUR HAI dont 7% d'honoraires à la charge l'acquéreur, soit 93000EUR net vendeur Les charges de copropriété comprennent le chauffage collectif, l'eau chaude, l'eau froide et l'entretien des parties communes. Charges annuelles : environ 3 500 EUR. Cette annonce vous est proposée par DO SANTOS Marina - EI - NoRSAC: , Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de TOURS - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.connecta-immobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=36

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.346252, 0.661284
Total : 116 309€
Prix d'acquisition : 99 360€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 108 360€
Frais de notaire : 7 949€
Coût estimé : 7 949€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.74m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9320€/an
Fourchette totale : 665€ - 907€/mois
Fourchette annuelle : 7979€ - 10887€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 309€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :567,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 600,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 913,17€
Coût de l'assurance :9 886,27€
Taxe foncière : 932,03€/an
Soit par mois : 77,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 291,67€/mois
Soit par an : 3 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 776,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage collectif moderne.
Quantité: 1 système pour 69.74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, mais à vérifier
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le couloir.
Quantité: 1 couloir
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 320 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 309 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 500 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 570 €
Revenus locatifs : +9 320 €
Charges déductibles : -17 570 €
Résultat foncier Année 1 : -8 250 €(Déficit de 8 250 €)
Imputable sur revenu global : 8 250 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 570 €/an
Revenus locatifs : +9 320 €
Charges déductibles : -8 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 750 €/an
Prix d'achat du bien : 99 360 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 584 €(65% de 99 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 349 €/an
Calcul : 64 584 € × 3,636% = 2 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 320 €17 574 €3 746 €-8 253 €8 253 €--
29 507 €8 472 €3 645 €1 034 €---
39 697 €8 368 €3 540 €1 329 €---
49 891 €8 259 €3 432 €1 631 €---
510 089 €8 148 €3 320 €1 941 €---
610 290 €8 032 €3 205 €2 258 €---
710 496 €7 913 €3 085 €2 583 €---
810 706 €7 790 €2 962 €2 916 €---
910 920 €7 662 €2 835 €3 258 €---
1011 139 €7 531 €2 703 €3 608 €---
1111 361 €7 395 €2 568 €3 966 €---
1211 589 €7 255 €2 427 €4 334 €---
1311 820 €7 110 €2 282 €4 711 €---
1412 057 €6 960 €2 133 €5 097 €---
1512 298 €6 805 €1 978 €5 493 €---
1612 544 €6 645 €1 818 €5 898 €---
1712 795 €6 480 €1 653 €6 315 €---
1813 051 €6 310 €1 482 €6 741 €---
1913 312 €6 133 €1 306 €7 178 €---
2013 578 €5 951 €1 124 €7 627 €---
2113 849 €5 763 €936 €8 086 €---
2214 126 €5 569 €741 €8 558 €---
2314 409 €5 368 €540 €9 041 €---
2414 697 €5 160 €333 €9 537 €---
2514 991 €4 946 €119 €10 045 €---
TOTAL298 531 €183 600 €53 913 €114 931 €8 253 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 476 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 320 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 957 €-2 476 €+4 433 €
2+1 957 €+310 €+1 647 €
3+1 957 €+399 €+1 558 €
4+1 957 €+489 €+1 468 €
5+1 957 €+582 €+1 375 €
6+1 957 €+677 €+1 280 €
7+1 957 €+775 €+1 182 €
8+1 957 €+875 €+1 082 €
9+1 957 €+977 €+980 €
10+1 957 €+1 082 €+875 €
11+1 957 €+1 190 €+767 €
12+1 957 €+1 300 €+657 €
13+1 957 €+1 413 €+544 €
14+1 957 €+1 529 €+428 €
15+1 957 €+1 648 €+309 €
16+1 957 €+1 770 €+187 €
17+1 957 €+1 894 €+63 €
18+1 957 €+2 022 €-65 €
19+1 957 €+2 153 €-196 €
20+1 957 €+2 288 €-331 €
21+1 957 €+2 426 €-469 €
22+1 957 €+2 567 €-610 €
23+1 957 €+2 712 €-755 €
24+1 957 €+2 861 €-904 €
25+1 957 €+3 013 €-1 056 €
Total+48 925 €+34 479 €+14 446 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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