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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarseille 3e (13)
Surface33m²
Coût Total114 920€
Loyer Annuel6 403€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 63 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 909,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

OPPORTUNITE - INVESTISSEUR

L'appartement est situé dans une rue proche du boulevard National

Cet appartement de type 2 est composé d'un séjour, une cuisine séparée, une chambre et une salle de douche. Il est situé au 3ème et dernier étage.

Il est vendu loué 520 euros charges comprises, dont 20 euros de charges. Le contrat de location est un bail nu. Ce bien génère un revenu brut annuel de 6240 euros, soit une rentabilité brute de 9%

A Saisir !!

Honoraires inclus de 14.55% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 55 000 euros. Dans une copropriété de 10 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 910 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1022.00 euros et 1384.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller AU BUREAU DE L'IMMO : Laetitia BLANC Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Total : 114 920€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 46 880€
Valeur du bien : 109 880€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 534€/mois
Loyer annuel estimé : 6403€/an
Fourchette totale : 421€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 5052€ - 8115€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 593,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 269,32€
Coût de l'assurance :9 768,20€
Taxe foncière : 910,00€/an
Soit par mois : 75,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 533,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 880 €(1 421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 160€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 160€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 160€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 403 €/an
Calcul : 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 920 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 910 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 119 €
Revenus locatifs : +6 403 €
Charges déductibles : -52 119 €
Résultat foncier Année 1 : -45 716 €(Déficit de 45 716 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 239 €/an
Revenus locatifs : +6 403 €
Charges déductibles : -5 239 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24315.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 403 €52 122 €3 701 €-45 719 €21 400 €24 319 €24 319 €
26 531 €5 142 €3 601 €1 389 €--22 931 €
36 661 €5 039 €3 498 €1 623 €--21 308 €
46 795 €4 932 €3 391 €1 863 €--19 445 €
56 931 €4 821 €3 281 €2 109 €--17 335 €
67 069 €4 707 €3 166 €2 362 €--14 973 €
77 211 €4 589 €3 049 €2 621 €--12 352 €
87 355 €4 468 €2 927 €2 887 €--9 465 €
97 502 €4 342 €2 801 €3 160 €--6 305 €
107 652 €4 212 €2 671 €3 440 €--2 865 €
117 805 €4 078 €2 537 €3 727 €---
127 961 €3 939 €2 398 €4 022 €---
138 120 €3 796 €2 255 €4 325 €---
148 283 €3 648 €2 107 €4 635 €---
158 448 €3 495 €1 954 €4 953 €---
168 617 €3 337 €1 796 €5 280 €---
178 790 €3 174 €1 633 €5 616 €---
188 965 €3 005 €1 464 €5 960 €---
199 145 €2 831 €1 290 €6 314 €---
209 328 €2 651 €1 110 €6 677 €---
219 514 €2 465 €924 €7 049 €---
229 705 €2 273 €732 €7 431 €---
239 899 €2 075 €534 €7 824 €---
2410 097 €1 870 €329 €8 227 €---
2510 298 €1 658 €117 €8 640 €---
TOTAL205 084 €138 668 €53 269 €66 416 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 416 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 345 €-6 420 €+7 765 €
2+1 345 €0 €+1 345 €
3+1 345 €0 €+1 345 €
4+1 345 €0 €+1 345 €
5+1 345 €0 €+1 345 €
6+1 345 €0 €+1 345 €
7+1 345 €0 €+1 345 €
8+1 345 €0 €+1 345 €
9+1 345 €0 €+1 345 €
10+1 345 €0 €+1 345 €
11+1 345 €+259 €+1 086 €
12+1 345 €+1 207 €+138 €
13+1 345 €+1 297 €+48 €
14+1 345 €+1 390 €-45 €
15+1 345 €+1 486 €-141 €
16+1 345 €+1 584 €-239 €
17+1 345 €+1 685 €-340 €
18+1 345 €+1 788 €-443 €
19+1 345 €+1 894 €-549 €
20+1 345 €+2 003 €-658 €
21+1 345 €+2 115 €-770 €
22+1 345 €+2 229 €-884 €
23+1 345 €+2 347 €-1 002 €
24+1 345 €+2 468 €-1 123 €
25+1 345 €+2 592 €-1 247 €
Total+33 625 €+19 925 €+13 700 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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