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Duplex à vendre

VilleSaint-Maur-des-Fossés (94)
Surface114m²
Coût Total324 000€
Loyer Annuel30 108€
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois+555€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 300 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 2 631,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, 3 chambres, Sans vis-à-vis

appartement

Ville : Saint-Maur-des-Fossés
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94100
Coordonnées : 48.791941, 2.492865
Total : 324 000€
Prix d'acquisition : 300 000€
Valeur du bien : 300 000€
Frais de notaire : 24 000€
Coût estimé : 24 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 22.01€/m²/mois
Fourchette : 17.36€ - 27.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 2509€/mois
Loyer annuel estimé : 30108€/an
Fourchette totale : 1979€ - 3181€/mois
Fourchette annuelle : 23745€ - 38178€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 11.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 840 €/m²
Basé sur :323 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :551 760 €
Prix d'achat :300 000 €
Décote à l'achat :-251 760€ (-45.6%)
Marge achat-revente :227 760€ (41.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :324 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 609,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :94,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 704,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 964,67€
Coût de l'assurance :28 350,00€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 509,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 954,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :554,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 107 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 108 €/an
Calcul : 2 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 324 000 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 134 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 15 106 €/an
Revenus locatifs : +30 108 €
Charges déductibles : -15 106 €
Résultat foncier : 15 002 €/an
Prix d'achat du bien : 300 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 195 000 €(65% de 300 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 195 000 € × 3,636% = 7 091 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 108 €15 117 €10 983 €14 991 €---
230 710 €14 827 €10 693 €15 884 €---
331 325 €14 526 €10 392 €16 799 €---
431 951 €14 215 €10 081 €17 736 €---
532 590 €13 893 €9 759 €18 697 €---
633 242 €13 560 €9 426 €19 682 €---
733 907 €13 215 €9 081 €20 692 €---
834 585 €12 859 €8 725 €21 726 €---
935 277 €12 489 €8 355 €22 787 €---
1035 982 €12 107 €7 973 €23 875 €---
1136 702 €11 712 €7 578 €24 990 €---
1237 436 €11 303 €7 169 €26 133 €---
1338 185 €10 880 €6 746 €27 305 €---
1438 948 €10 442 €6 308 €28 507 €---
1539 727 €9 988 €5 854 €29 739 €---
1640 522 €9 519 €5 385 €31 003 €---
1741 332 €9 033 €4 899 €32 299 €---
1842 159 €8 531 €4 397 €33 628 €---
1943 002 €8 011 €3 877 €34 991 €---
2043 862 €7 473 €3 339 €36 389 €---
2144 739 €6 916 €2 782 €37 823 €---
2245 634 €6 340 €2 206 €39 294 €---
2346 547 €5 744 €1 610 €40 803 €---
2447 478 €5 127 €993 €42 351 €---
2548 427 €4 488 €354 €43 939 €---
TOTAL964 379 €262 315 €158 965 €702 064 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 702 064 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 323 €+4 497 €+1 826 €
2+6 323 €+4 765 €+1 558 €
3+6 323 €+5 040 €+1 283 €
4+6 323 €+5 321 €+1 002 €
5+6 323 €+5 609 €+714 €
6+6 323 €+5 905 €+418 €
7+6 323 €+6 207 €+116 €
8+6 323 €+6 518 €-195 €
9+6 323 €+6 836 €-513 €
10+6 323 €+7 162 €-839 €
11+6 323 €+7 497 €-1 174 €
12+6 323 €+7 840 €-1 517 €
13+6 323 €+8 192 €-1 869 €
14+6 323 €+8 552 €-2 229 €
15+6 323 €+8 922 €-2 599 €
16+6 323 €+9 301 €-2 978 €
17+6 323 €+9 690 €-3 367 €
18+6 323 €+10 088 €-3 765 €
19+6 323 €+10 497 €-4 174 €
20+6 323 €+10 917 €-4 594 €
21+6 323 €+11 347 €-5 024 €
22+6 323 €+11 788 €-5 465 €
23+6 323 €+12 241 €-5 918 €
24+6 323 €+12 705 €-6 382 €
25+6 323 €+13 182 €-6 859 €
Total+158 075 €+210 619 €+-52 544 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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