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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRignac (12)
Surface456
Coût Total396 240
Loyer Annuel40 977
Rentabilité10.34%
Cashflow/mois+995
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 350 000 €
Surface : 456 m²
Prix au m² : 767,54 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison familiale au cœur de Rignac – 456 m² avec jardin

Située en plein centre du charmant village de Rignac, cette spacieuse maison de caractère offre une superficie d'environ 450 m² répartie sur 3 niveaux.

Elle se compose de :

7 chambres, idéales pour accueillir une grande famille ou recevoir des invités,

2 salles de bain ainsi que 3 salles d'eau apportant confort et intimité,

Une cuisine, une salle à manger conviviale et un vaste salon,

Une bibliothèque, parfaite pour un espace de travail ou de détente.

À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable jardin, rare en plein centre du village.

Cette demeure unique, aux beaux volumes, offre de multiples possibilités d'aménagement et conviendra aussi bien comme résidence principale que comme maison d'hôtes.

Son emplacement privilégié au cœur du village permet un accès facile aux commerces, services et écoles Référence agence : 1938

Ville : Rignac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12390
Coordonnées : 44.426380, 2.279460
Total : 396 240
Prix d'acquisition : 350 000
Travaux : 18 240
Valeur du bien : 368 240
Frais de notaire : 28 000
Coût estimé : 28 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 456
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.81€ - 9.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 3415€/mois
Loyer annuel estimé : 40977€/an
Fourchette totale : 2650€ - 4400€/mois
Fourchette annuelle : 31802€ - 52798€/an
Rentabilité brute :10.34%
Fourchette de rentabilité :8.03% - 13.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 787,05 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :814 895
Prix d'achat :350 000
Décote à l'achat :-464 895 (-57.0%)
Marge achat-revente :418 655€ (51.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :396 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 962,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :115,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 078,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :192 505,05
Coût de l'assurance :34 671,00
Taxe foncière : 4 097,67€/an
Soit par mois : 341,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 414,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 419,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :995,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 456 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 456 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 57 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 240(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:18 240
    Isolation des combles: 456 m² × 40€/m² = 18240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rignac (coefficient 0.9 appliqué). Aides disponibles pour l'isolation des combles. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 977 €/an
Calcul : 3 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 396 240 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 387 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 025
Revenus locatifs : +40 977
Charges déductibles : -37 025
Résultat foncier Année 1 : 3 951

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 785 €/an
Revenus locatifs : +40 977
Charges déductibles : -18 785
Résultat foncier Années 2+ : 22 191 €/an
Prix d'achat du bien : 350 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 500(65% de 350 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 273 €/an
Calcul : 227 500 € × 3,636% = 8 273
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 97737 03813 3143 939---
241 79618 44512 96023 352---
342 63218 07912 59424 553---
443 48517 70112 21625 784---
544 35417 30911 82527 045---
645 24216 90411 42028 337---
746 14616 48511 00129 661---
847 06916 05210 56731 017---
948 01115 60410 11932 407---
1048 97115 1409 65533 831---
1149 95014 6609 17535 290---
1250 94914 1648 67936 786---
1351 96813 6508 16538 318---
1453 00813 1197 63439 889---
1554 06812 5697 08541 499---
1655 14912 0006 51643 149---
1756 25211 4125 92844 840---
1857 37710 8045 31946 574---
1958 52510 1744 68948 351---
2059 6959 5234 03850 173---
2160 8898 8493 36452 040---
2262 1078 1522 66753 955---
2363 3497 4301 94655 919---
2464 6166 6841 20057 932---
2565 9085 91342859 996---
TOTAL1 312 496347 858192 505964 6380Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 964 638
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 605+1 182+7 423
2+8 605+7 005+1 600
3+8 605+7 366+1 239
4+8 605+7 735+870
5+8 605+8 114+491
6+8 605+8 501+104
7+8 605+8 898-293
8+8 605+9 305-700
9+8 605+9 722-1 117
10+8 605+10 149-1 544
11+8 605+10 587-1 982
12+8 605+11 036-2 431
13+8 605+11 496-2 891
14+8 605+11 967-3 362
15+8 605+12 450-3 845
16+8 605+12 945-4 340
17+8 605+13 452-4 847
18+8 605+13 972-5 367
19+8 605+14 505-5 900
20+8 605+15 052-6 447
21+8 605+15 612-7 007
22+8 605+16 187-7 582
23+8 605+16 776-8 171
24+8 605+17 380-8 775
25+8 605+17 999-9 394
Total+215 125+289 391+-74 266
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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