Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleBlanc (36)
Surface130m²
Coût Total126 500€
Loyer Annuel9 756€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 384,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 130 m², 7 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Une entrée, Salle de séjour, Terrain de 188 m², Calme

Maison à rafraîchir proche centre-ville dans un quartier calme. Elle se compose d'une entrée/bureau, un séjour, une cuisine, quatre chambres, une salle d'eau, un grenier aménageable, et un atelier. Cour intérieure avec préau. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Blanc
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36300
Coordonnées : 46.618050, 1.046150
Total : 126 500€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 72 500€
Valeur du bien : 122 500€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9756€/an
Fourchette totale : 639€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 7664€ - 12418€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :36,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 659,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 245,75€
Coût de l'assurance :11 068,75€
Taxe foncière : 975,56€/an
Soit par mois : 81,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 812,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 500 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 800€
    Isolation combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:4 800€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanc (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 756 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 089 €
Revenus locatifs : +9 756 €
Charges déductibles : -78 089 €
Résultat foncier Année 1 : -68 334 €(Déficit de 68 334 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 934 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 589 €/an
Revenus locatifs : +9 756 €
Charges déductibles : -5 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 166 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46933.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 756 €78 093 €4 175 €-68 338 €21 400 €46 938 €46 938 €
29 951 €5 482 €4 063 €4 469 €--42 469 €
310 150 €5 366 €3 948 €4 784 €--37 685 €
410 353 €5 247 €3 828 €5 106 €--32 579 €
510 560 €5 123 €3 705 €5 437 €--27 142 €
610 771 €4 995 €3 577 €5 776 €--21 366 €
710 986 €4 863 €3 445 €6 123 €--15 243 €
811 206 €4 727 €3 308 €6 479 €--8 764 €
911 430 €4 586 €3 167 €6 845 €--1 919 €
1011 659 €4 440 €3 021 €7 219 €---
1111 892 €4 289 €2 871 €7 603 €---
1212 130 €4 133 €2 715 €7 997 €---
1312 372 €3 972 €2 553 €8 401 €---
1412 620 €3 805 €2 387 €8 815 €---
1512 872 €3 632 €2 214 €9 240 €---
1613 130 €3 454 €2 036 €9 676 €---
1713 392 €3 270 €1 852 €10 122 €---
1813 660 €3 079 €1 661 €10 581 €---
1913 933 €2 882 €1 464 €11 051 €---
2014 212 €2 679 €1 260 €11 533 €---
2114 496 €2 468 €1 050 €12 028 €---
2214 786 €2 250 €832 €12 536 €---
2315 082 €2 025 €607 €13 057 €---
2415 384 €1 792 €374 €13 591 €---
2515 691 €1 552 €133 €14 140 €---
TOTAL312 474 €168 203 €60 246 €144 270 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 270 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 049 €-6 420 €+8 469 €
2+2 049 €0 €+2 049 €
3+2 049 €0 €+2 049 €
4+2 049 €0 €+2 049 €
5+2 049 €0 €+2 049 €
6+2 049 €0 €+2 049 €
7+2 049 €0 €+2 049 €
8+2 049 €0 €+2 049 €
9+2 049 €0 €+2 049 €
10+2 049 €+1 590 €+459 €
11+2 049 €+2 281 €-232 €
12+2 049 €+2 399 €-350 €
13+2 049 €+2 520 €-471 €
14+2 049 €+2 645 €-596 €
15+2 049 €+2 772 €-723 €
16+2 049 €+2 903 €-854 €
17+2 049 €+3 037 €-988 €
18+2 049 €+3 174 €-1 125 €
19+2 049 €+3 315 €-1 266 €
20+2 049 €+3 460 €-1 411 €
21+2 049 €+3 608 €-1 559 €
22+2 049 €+3 761 €-1 712 €
23+2 049 €+3 917 €-1 868 €
24+2 049 €+4 077 €-2 028 €
25+2 049 €+4 242 €-2 193 €
Total+51 225 €+43 281 €+7 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →