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Maison 9 pièces 250 m²

VilleSaint-Michel-le-Cloucq (85)
Surface250m²
Coût Total233 660€
Loyer Annuel24 806€
Rentabilité10.62%
Cashflow/mois+593€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 798 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 250 m²

Belle maison familiale en pierre de 250 m2 sur un terrain clos de 3412 m2 à seulement 5 min de Fontenay. Elle propose de beaux volumes avec une cuisine salle à manger de prés de 50m2, un salon - séjour de 45 m2 avec poêle à bois, 6 chambres dont une suite parentale avec dressing et sa salle d'eau, un bureau, une salle de bains, une buanderie, 3 w-c. A l'extérieur, profitez d'une piscine hors sol couverte et chauffée, un espace convivial proche d'un bassin et une cuisine d'été... A voir ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 250 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/11/2024

Consommation énergie primaire : 161 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 107 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 928 € et 3 962 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Michel-le-Cloucq
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.485096, -0.747939
Total : 233 660€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 18 200€
Valeur du bien : 217 700€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 8.27€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 2067€/mois
Loyer annuel estimé : 24806€/an
Fourchette totale : 1605€ - 2662€/mois
Fourchette annuelle : 19265€ - 31942€/an
Rentabilité brute :10.62%
Fourchette de rentabilité :8.24% - 13.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 344,33 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :336 083 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :-136 583€ (-40.6%)
Marge achat-revente :102 423€ (30.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 173,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :93,46€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 266,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 395,96€
Coût de l'assurance :28 039,20€
Taxe foncière : 2 480,62€/an
Soit par mois : 206,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 067,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 473,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :593,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé pour la salle de bain sans photo - nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé pour la salle de bain sans photo - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé pour la salle de bain sans photo - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 200 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 806 €/an
Calcul : 2 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 122 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 481 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 947 €
Revenus locatifs : +24 806 €
Charges déductibles : -29 947 €
Résultat foncier Année 1 : -5 141 €(Déficit de 5 141 €)
Imputable sur revenu global : 5 141 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 747 €/an
Revenus locatifs : +24 806 €
Charges déductibles : -11 747 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 059 €/an
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 806 €29 955 €8 153 €-5 149 €5 149 €--
225 302 €11 542 €7 940 €13 760 €---
325 808 €11 322 €7 720 €14 486 €---
426 325 €11 094 €7 492 €15 231 €---
526 851 €10 857 €7 255 €15 994 €---
627 388 €10 612 €7 010 €16 776 €---
727 936 €10 359 €6 756 €17 577 €---
828 495 €10 096 €6 494 €18 399 €---
929 064 €9 824 €6 221 €19 241 €---
1029 646 €9 541 €5 939 €20 104 €---
1130 239 €9 249 €5 647 €20 989 €---
1230 843 €8 947 €5 345 €21 897 €---
1331 460 €8 633 €5 031 €22 827 €---
1432 089 €8 309 €4 706 €23 781 €---
1532 731 €7 972 €4 370 €24 759 €---
1633 386 €7 624 €4 022 €25 762 €---
1734 054 €7 263 €3 661 €26 791 €---
1834 735 €6 889 €3 287 €27 846 €---
1935 429 €6 502 €2 899 €28 928 €---
2036 138 €6 100 €2 498 €30 038 €---
2136 861 €5 685 €2 083 €31 176 €---
2237 598 €5 254 €1 652 €32 344 €---
2338 350 €4 808 €1 206 €33 542 €---
2439 117 €4 346 €744 €34 771 €---
2539 899 €3 868 €266 €36 031 €---
TOTAL794 550 €226 651 €118 396 €567 899 €5 149 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 545 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 567 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 209 €-1 545 €+6 754 €
2+5 209 €+4 128 €+1 081 €
3+5 209 €+4 346 €+863 €
4+5 209 €+4 569 €+640 €
5+5 209 €+4 798 €+411 €
6+5 209 €+5 033 €+176 €
7+5 209 €+5 273 €-64 €
8+5 209 €+5 520 €-311 €
9+5 209 €+5 772 €-563 €
10+5 209 €+6 031 €-822 €
11+5 209 €+6 297 €-1 088 €
12+5 209 €+6 569 €-1 360 €
13+5 209 €+6 848 €-1 639 €
14+5 209 €+7 134 €-1 925 €
15+5 209 €+7 428 €-2 219 €
16+5 209 €+7 729 €-2 520 €
17+5 209 €+8 037 €-2 828 €
18+5 209 €+8 354 €-3 145 €
19+5 209 €+8 678 €-3 469 €
20+5 209 €+9 011 €-3 802 €
21+5 209 €+9 353 €-4 144 €
22+5 209 €+9 703 €-4 494 €
23+5 209 €+10 062 €-4 853 €
24+5 209 €+10 431 €-5 222 €
25+5 209 €+10 809 €-5 600 €
Total+130 225 €+170 370 €+-40 145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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