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Maison - 4 pièce(s) - 72 m²

Bien expiré
VillePaulhan (34)
Surface72m²
Coût Total137 980€
Loyer Annuel9 619€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 319,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans la charmante commune de Paulhan (34230), cette maison de ville R+1 de 72 m² offre un cadre de vie paisible et agréable. Paulhan est appréciée pour son ambiance conviviale, son patrimoine historique et sa proximité avec divers commerces, écoles et services facilitant le quotidien de ses habitants.La maison se distingue par ses 4 pièces offrant 3 chambres spacieuses, idéales pour une famille ou comme investissement locatif. Avec une surface habitable de 72 m² sur un terrain de 39 m², cette propriété présente un agencement fonctionnel et des espaces lumineux. Parfaitement adaptée pour profiter du charme d'une vie en centre-ville, cette maison de ville à Paulhan représente une opportunité unique pour ceux en quête d'un habitat confortable et pratique.Bien vendu louéLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 95 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Mariam SOUABI - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MONTPELLIER sous le numéro 894 263 078

Surface terrain : 39 m².

Ville : Paulhan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34230
Coordonnées : 43.542530, 3.459278
Total : 137 980€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 35 380€
Valeur du bien : 130 380€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 14.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9619€/an
Fourchette totale : 601€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 7212€ - 12828€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 449,38 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 355 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-81 355€ (-46.1%)
Marge achat-revente :38 375€ (21.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 714,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 933,05€
Coût de l'assurance :10 348,50€
Taxe foncière : 961,86€/an
Soit par mois : 80,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 794,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 380 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 600€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 50€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paulhan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 619 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 980 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 319 €
Revenus locatifs : +9 619 €
Charges déductibles : -41 319 €
Résultat foncier Année 1 : -31 700 €(Déficit de 31 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 939 €/an
Revenus locatifs : +9 619 €
Charges déductibles : -5 939 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 680 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10300.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 619 €41 323 €4 568 €-31 705 €21 400 €10 305 €10 305 €
29 811 €5 821 €4 445 €3 990 €--6 315 €
310 007 €5 695 €4 319 €4 312 €--2 003 €
410 207 €5 564 €4 189 €4 643 €---
510 412 €5 429 €4 054 €4 982 €---
610 620 €5 290 €3 914 €5 330 €---
710 832 €5 146 €3 770 €5 687 €---
811 049 €4 996 €3 621 €6 052 €---
911 270 €4 842 €3 466 €6 428 €---
1011 495 €4 682 €3 307 €6 813 €---
1111 725 €4 518 €3 142 €7 208 €---
1211 960 €4 347 €2 971 €7 613 €---
1312 199 €4 171 €2 795 €8 028 €---
1412 443 €3 988 €2 612 €8 455 €---
1512 692 €3 799 €2 424 €8 892 €---
1612 945 €3 604 €2 229 €9 341 €---
1713 204 €3 403 €2 027 €9 802 €---
1813 468 €3 194 €1 818 €10 274 €---
1913 738 €2 979 €1 603 €10 759 €---
2014 013 €2 756 €1 380 €11 257 €---
2114 293 €2 525 €1 149 €11 768 €---
2214 579 €2 287 €911 €12 292 €---
2314 870 €2 040 €665 €12 830 €---
2415 168 €1 785 €410 €13 382 €---
2515 471 €1 522 €146 €13 949 €---
TOTAL308 088 €135 708 €65 933 €172 379 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 379 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 020 €-6 420 €+8 440 €
2+2 020 €0 €+2 020 €
3+2 020 €0 €+2 020 €
4+2 020 €+792 €+1 228 €
5+2 020 €+1 495 €+525 €
6+2 020 €+1 599 €+421 €
7+2 020 €+1 706 €+314 €
8+2 020 €+1 816 €+204 €
9+2 020 €+1 928 €+92 €
10+2 020 €+2 044 €-24 €
11+2 020 €+2 162 €-142 €
12+2 020 €+2 284 €-264 €
13+2 020 €+2 408 €-388 €
14+2 020 €+2 536 €-516 €
15+2 020 €+2 668 €-648 €
16+2 020 €+2 802 €-782 €
17+2 020 €+2 940 €-920 €
18+2 020 €+3 082 €-1 062 €
19+2 020 €+3 228 €-1 208 €
20+2 020 €+3 377 €-1 357 €
21+2 020 €+3 530 €-1 510 €
22+2 020 €+3 688 €-1 668 €
23+2 020 €+3 849 €-1 829 €
24+2 020 €+4 015 €-1 995 €
25+2 020 €+4 185 €-2 165 €
Total+50 500 €+51 714 €+-1 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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