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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLormont (33)
Surface94
Coût Total204 660
Loyer Annuel13 941
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 500 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 015,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

LORMONT A proximité des commerces et du tramway A (arret gravieres) . Au sein d'une résidence avec parc. Grand appartement de type 4 pièces avec terrasse. Cet appartement se compose d'une grande pièce de vie de plus de 50m2 comprenant salle à manger, cuisine , salon ouvrant sur une belle terrasse de 33 m 2 avec vue arborée, deux chambres, possibilité troisième chambre, une salle d'eau, un water-closet indépendant , une buanderie. Un emplacement de parking couvert compléte ce bien. Honoraires charge vendeur Copropriété de 210 lots, pas de procédures en cours. Charges de copropriété ; 84 euros par mois soit environ 1000 euros par an. Estimation des coûts annuels d'énergie du logement: entre 1 300 euros et 1 790 euros, Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.868946, -0.514597
Total : 204 660
Prix d'acquisition : 189 500
Valeur du bien : 189 500
Frais de notaire : 15 160
Coût estimé : 15 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13941€/an
Fourchette totale : 997€ - 1354€/mois
Fourchette annuelle : 11961€ - 16250€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 470,65 €/m²
Basé sur :268 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 241
Prix d'achat :189 500
Décote à l'achat :-42 741 (-18.4%)
Marge achat-revente :27 581€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 073,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 429,85
Coût de l'assurance :17 907,75
Taxe foncière : 1 394,14€/an
Soit par mois : 116,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 84,00€/mois
Soit par an : 1 008,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 161,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 273,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 941 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 660 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 394 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 9 988 €/an
Revenus locatifs : +13 941
Charges déductibles : -9 988
Résultat foncier : 3 953 €/an
Prix d'achat du bien : 189 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 175(65% de 189 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 479 €/an
Calcul : 123 175 € × 3,636% = 4 479
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 9419 9956 8773 946---
214 2209 8126 6944 408---
314 5059 6246 5054 881---
414 7959 4286 3105 367---
515 0919 2266 1075 865---
615 3929 0175 8986 376---
715 7008 8005 6826 900---
816 0148 5775 4587 438---
916 3358 3455 2277 990---
1016 6618 1054 9878 556---
1116 9947 8584 7399 137---
1217 3347 6014 4839 733---
1317 6817 3364 21710 345---
1418 0357 0623 94310 973---
1518 3956 7783 65911 618---
1618 7636 4843 36512 279---
1719 1396 1803 06212 958---
1819 5215 8662 74713 656---
1919 9125 5412 42214 371---
2020 3105 2042 08615 106---
2120 7164 8561 73815 860---
2221 1304 4961 37816 634---
2321 5534 1241 00517 430---
2421 9843 73862018 246---
2522 4243 34022119 084---
TOTAL446 547177 39199 430269 1560Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 156
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 928+1 184+1 744
2+2 928+1 322+1 606
3+2 928+1 464+1 464
4+2 928+1 610+1 318
5+2 928+1 759+1 169
6+2 928+1 913+1 015
7+2 928+2 070+858
8+2 928+2 231+697
9+2 928+2 397+531
10+2 928+2 567+361
11+2 928+2 741+187
12+2 928+2 920+8
13+2 928+3 104-176
14+2 928+3 292-364
15+2 928+3 485-557
16+2 928+3 684-756
17+2 928+3 888-960
18+2 928+4 097-1 169
19+2 928+4 311-1 383
20+2 928+4 532-1 604
21+2 928+4 758-1 830
22+2 928+4 990-2 062
23+2 928+5 229-2 301
24+2 928+5 474-2 546
25+2 928+5 725-2 797
Total+73 200+80 747+-7 547
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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