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Appartement 3 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleGuéret (23)
Surface70m²
Coût Total108 320€
Loyer Annuel6 751€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 128,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre appartement de 70 m² en duplex, au 1er étage d'une copropriété de 4 appartements, avec parking privé, situé à 800 de la Mairie de Guéret, à 200 m de la gare routière pour les transports scolaires, à 900 m de la gare SNCF et de cars pour transports régionaux. Au 1er niveau :

  • Séjour de 19 m² très lumineux
  • Cuisine aménagée moderne de 10 m²
  • Dégagement avec placard
  • WC avec lave-mains Au 2ème niveau :
  • 3 chambres
  • Salle de bain
  • WC séparé Logement raccordé à la Fibre. Double vitrage. Chauffage individuel au gaz. Classe énergétique D.
  • 1 cave de 20 m² de plain-pied (idéal pour vélos, scooters)
  • 2 places de parking
Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.171663, 1.873994
Total : 108 320€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 102 000€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6751€/an
Fourchette totale : 458€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 5496€ - 8293€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 278,78€
Coût de l'assurance :9 478,00€
Taxe foncière : 675,10€/an
Soit par mois : 56,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 562,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée moderne si nécessaire, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 500€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:4 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 751 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 675 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 669 €
Revenus locatifs : +6 751 €
Charges déductibles : -27 669 €
Résultat foncier Année 1 : -20 918 €(Déficit de 20 918 €)
Imputable sur revenu global : 20 918 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 669 €/an
Revenus locatifs : +6 751 €
Charges déductibles : -4 669 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 082 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 751 €27 672 €3 618 €-20 921 €20 921 €--
26 886 €4 576 €3 522 €2 310 €---
37 024 €4 476 €3 422 €2 547 €---
47 164 €4 373 €3 319 €2 791 €---
57 307 €4 267 €3 212 €3 041 €---
67 454 €4 156 €3 102 €3 297 €---
77 603 €4 042 €2 988 €3 560 €---
87 755 €3 924 €2 870 €3 830 €---
97 910 €3 802 €2 748 €4 107 €---
108 068 €3 676 €2 622 €4 392 €---
118 229 €3 546 €2 491 €4 684 €---
128 394 €3 411 €2 357 €4 983 €---
138 562 €3 271 €2 217 €5 291 €---
148 733 €3 127 €2 072 €5 606 €---
158 908 €2 977 €1 923 €5 930 €---
169 086 €2 823 €1 769 €6 263 €---
179 268 €2 663 €1 609 €6 605 €---
189 453 €2 498 €1 443 €6 955 €---
199 642 €2 327 €1 272 €7 315 €---
209 835 €2 150 €1 096 €7 685 €---
2110 032 €1 967 €913 €8 065 €---
2210 232 €1 778 €724 €8 454 €---
2310 437 €1 582 €528 €8 855 €---
2410 646 €1 380 €325 €9 266 €---
2510 859 €1 170 €116 €9 688 €---
TOTAL216 235 €101 634 €52 279 €114 601 €20 921 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 276 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 418 €-6 276 €+7 694 €
2+1 418 €+693 €+725 €
3+1 418 €+764 €+654 €
4+1 418 €+837 €+581 €
5+1 418 €+912 €+506 €
6+1 418 €+989 €+429 €
7+1 418 €+1 068 €+350 €
8+1 418 €+1 149 €+269 €
9+1 418 €+1 232 €+186 €
10+1 418 €+1 318 €+100 €
11+1 418 €+1 405 €+13 €
12+1 418 €+1 495 €-77 €
13+1 418 €+1 587 €-169 €
14+1 418 €+1 682 €-264 €
15+1 418 €+1 779 €-361 €
16+1 418 €+1 879 €-461 €
17+1 418 €+1 981 €-563 €
18+1 418 €+2 087 €-669 €
19+1 418 €+2 195 €-777 €
20+1 418 €+2 306 €-888 €
21+1 418 €+2 419 €-1 001 €
22+1 418 €+2 536 €-1 118 €
23+1 418 €+2 656 €-1 238 €
24+1 418 €+2 780 €-1 362 €
25+1 418 €+2 906 €-1 488 €
Total+35 450 €+34 380 €+1 070 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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