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Maison à vendre

VilleGuer (56)
Surface284m²
Coût Total219 024€
Loyer Annuel29 309€
Rentabilité13.38%
Cashflow/mois+1 065€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 202 800 €
Surface : 284 m²
Prix au m² : 714,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Terrasse, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial 356 NOTAIRES vous proposent : Maison / villa à vendre - GUER (56380)

COEUR DE VILLE DE GUER, toutes commodités à pied, venez découvrir cette maison entièrement restaurée à neuf. Alliant confort et luminosité, elle offre au rez de chaussée : une belle pièce de vie-cuisine ouverte aménagée et équipée de 42 m2 accède à une terrasse sur jardin, un wc-lave mains, une buanderie-arrière cuisine. A l'étage : un dégagement dessert trois chambres climatisées et équipées de salles d'eau privatives, un wc. Un jardin entièrement clos de 284 m2. Assainissement collectif Les huisseries triple vitrage, une haute isolation des murs et combles , le cumulus thermodynamique et le chauffage aérothermique permettent une excellente performance énergétique : DPE A. A découvrir rapidement !

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.48.74.05.40

Annonce de l'étude 356 NOTAIRES - Notaires à Guer - N° SIRET : 91301514500018

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Ville : Guer
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56380
Coordonnées : 47.907016, -2.126952
Total : 219 024€
Prix d'acquisition : 202 800€
Valeur du bien : 202 800€
Frais de notaire : 16 224€
Coût estimé : 16 224€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 284m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 2442€/mois
Loyer annuel estimé : 29309€/an
Fourchette totale : 1887€ - 3162€/mois
Fourchette annuelle : 22638€ - 37946€/an
Rentabilité brute :13.38%
Fourchette de rentabilité :10.34% - 17.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 859,5 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :528 098 €
Prix d'achat :202 800 €
Décote à l'achat :-325 298€ (-61.6%)
Marge achat-revente :309 074€ (58.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 069,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 133,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 872,48€
Coût de l'assurance :19 164,60€
Taxe foncière : 2 930,89€/an
Soit par mois : 244,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 442,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 064,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 46 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 309 €/an
Calcul : 2 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 024 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 767 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 931 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 10 767 €/an
Revenus locatifs : +29 309 €
Charges déductibles : -10 767 €
Résultat foncier : 18 542 €/an
Prix d'achat du bien : 202 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 820 €(65% de 202 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 793 €/an
Calcul : 131 820 € × 3,636% = 4 793 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 309 €10 774 €7 076 €18 535 €---
229 895 €10 583 €6 885 €19 313 €---
330 493 €10 385 €6 688 €20 108 €---
431 103 €10 181 €6 483 €20 922 €---
531 725 €9 970 €6 273 €21 755 €---
632 359 €9 752 €6 055 €22 607 €---
733 007 €9 527 €5 830 €23 480 €---
833 667 €9 295 €5 597 €24 372 €---
934 340 €9 054 €5 357 €25 286 €---
1035 027 €8 806 €5 109 €26 221 €---
1135 727 €8 549 €4 852 €27 178 €---
1236 442 €8 284 €4 587 €28 158 €---
1337 171 €8 011 €4 313 €29 160 €---
1437 914 €7 728 €4 030 €30 186 €---
1538 673 €7 435 €3 738 €31 237 €---
1639 446 €7 133 €3 436 €32 313 €---
1740 235 €6 821 €3 124 €33 413 €---
1841 040 €6 499 €2 802 €34 541 €---
1941 860 €6 166 €2 468 €35 694 €---
2042 698 €5 822 €2 124 €36 876 €---
2143 552 €5 466 €1 769 €38 085 €---
2244 423 €5 099 €1 401 €39 324 €---
2345 311 €4 719 €1 022 €40 592 €---
2446 217 €4 327 €630 €41 890 €---
2547 142 €3 922 €224 €43 220 €---
TOTAL938 774 €194 309 €101 872 €744 464 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 744 464 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 309 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 155 €+5 561 €+594 €
2+6 155 €+5 794 €+361 €
3+6 155 €+6 032 €+123 €
4+6 155 €+6 277 €-122 €
5+6 155 €+6 526 €-371 €
6+6 155 €+6 782 €-627 €
7+6 155 €+7 044 €-889 €
8+6 155 €+7 312 €-1 157 €
9+6 155 €+7 586 €-1 431 €
10+6 155 €+7 866 €-1 711 €
11+6 155 €+8 153 €-1 998 €
12+6 155 €+8 447 €-2 292 €
13+6 155 €+8 748 €-2 593 €
14+6 155 €+9 056 €-2 901 €
15+6 155 €+9 371 €-3 216 €
16+6 155 €+9 694 €-3 539 €
17+6 155 €+10 024 €-3 869 €
18+6 155 €+10 362 €-4 207 €
19+6 155 €+10 708 €-4 553 €
20+6 155 €+11 063 €-4 908 €
21+6 155 €+11 426 €-5 271 €
22+6 155 €+11 797 €-5 642 €
23+6 155 €+12 178 €-6 023 €
24+6 155 €+12 567 €-6 412 €
25+6 155 €+12 966 €-6 811 €
Total+153 875 €+223 339 €+-69 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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