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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAvallon (89)
Surface26m²
Coût Total41 856€
Loyer Annuel3 509€
Rentabilité8.38%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 33 200 €
Surface : 26 m²
Prix au m² : 1 276,92 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Cave, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Interphone, Toilettes dans la salle de bains

Dans copropriété sécurisée, idéal investisseur, appartement comprenant entrée avec rangements , pièce principale donnant sur balcon avec cuisine ouverte aménagée, salle de bains, wc.Cave et place de parking.

Ville : Avallon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89200
Coordonnées : 47.475675, 3.903294
Total : 41 856€
Prix d'acquisition : 33 200€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 39 200€
Frais de notaire : 2 656€
Coût estimé : 2 656€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26m²
Loyer prédit : 11.25€/m²/mois
Fourchette : 9.16€ - 13.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 292€/mois
Loyer annuel estimé : 3509€/an
Fourchette totale : 238€ - 359€/mois
Fourchette annuelle : 2858€ - 4309€/an
Rentabilité brute :8.38%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 151,43 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :29 937 €
Prix d'achat :33 200 €
Décote à l'achat :+3 263€ (+10.9%)
Marge achat-revente :-11 919€ (-39.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :41 856€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :204,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :11,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 216,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :19 468,07€
Coût de l'assurance :3 557,76€
Taxe foncière : 350,90€/an
Soit par mois : 29,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 292,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 395,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 26 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des surfaces marquées
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 26 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 292 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 509 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 351 €/an
Base de calcul : Emprunt de 41 856 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 142 €/an
Calcul : 12 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 351 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 644 €
Revenus locatifs : +3 509 €
Charges déductibles : -9 644 €
Résultat foncier Année 1 : -6 135 €(Déficit de 6 135 €)
Imputable sur revenu global : 6 135 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 644 €/an
Revenus locatifs : +3 509 €
Charges déductibles : -3 644 €
Résultat foncier Années 2+ : -135 €/an(Déficit de 135 €)
Prix d'achat du bien : 33 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 580 €(65% de 33 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 785 €/an
Calcul : 21 580 € × 3,636% = 785 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 509 €9 646 €1 352 €-6 136 €6 136 €--
23 579 €3 609 €1 316 €-30 €30 €--
33 651 €3 571 €1 278 €80 €---
43 724 €3 532 €1 239 €192 €---
53 798 €3 492 €1 199 €306 €---
63 874 €3 450 €1 157 €424 €---
73 952 €3 407 €1 114 €544 €---
84 031 €3 363 €1 070 €668 €---
94 111 €3 317 €1 024 €794 €---
104 194 €3 269 €976 €924 €---
114 277 €3 220 €927 €1 057 €---
124 363 €3 170 €877 €1 193 €---
134 450 €3 117 €824 €1 333 €---
144 539 €3 063 €770 €1 476 €---
154 630 €3 008 €714 €1 623 €---
164 723 €2 950 €657 €1 773 €---
174 817 €2 890 €597 €1 927 €---
184 914 €2 829 €535 €2 085 €---
195 012 €2 765 €472 €2 247 €---
205 112 €2 699 €406 €2 413 €---
215 214 €2 631 €338 €2 583 €---
225 319 €2 561 €268 €2 758 €---
235 425 €2 488 €195 €2 936 €---
245 533 €2 414 €120 €3 120 €---
255 644 €2 336 €43 €3 308 €---
TOTAL112 396 €82 798 €19 468 €29 597 €6 166 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 850 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 597 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+737 €-1 841 €+2 578 €
2+737 €-9 €+746 €
3+737 €+24 €+713 €
4+737 €+57 €+680 €
5+737 €+92 €+645 €
6+737 €+127 €+610 €
7+737 €+163 €+574 €
8+737 €+200 €+537 €
9+737 €+238 €+499 €
10+737 €+277 €+460 €
11+737 €+317 €+420 €
12+737 €+358 €+379 €
13+737 €+400 €+337 €
14+737 €+443 €+294 €
15+737 €+487 €+250 €
16+737 €+532 €+205 €
17+737 €+578 €+159 €
18+737 €+625 €+112 €
19+737 €+674 €+63 €
20+737 €+724 €+13 €
21+737 €+775 €-38 €
22+737 €+827 €-90 €
23+737 €+881 €-144 €
24+737 €+936 €-199 €
25+737 €+992 €-255 €
Total+18 425 €+8 879 €+9 546 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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