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Appartement à vendre

VilleBlois (41)
Surface55.49m²
Coût Total61 680€
Loyer Annuel6 433€
Rentabilité10.43%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 55.49 m²
Prix au m² : 828,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 16,65 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking

BLOIS - Au dernier étage d'un immeuble, appartement de type 3, d'une superficie de 55.49 m² offrant : entrée, cuisine indépendante, séjour, 2 chambres, salle de bains. Cave et parking en bas de l'immeuble. Nombre de lots d'habitations : 25 Charges annuelles : 3283.08 € comprenant eau chaude, eau froide, communs, chauffage, fond alur.

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.579821, 1.316258
Total : 61 680€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 58 000€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.49m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6433€/an
Fourchette totale : 431€ - 667€/mois
Fourchette annuelle : 5167€ - 8009€/an
Rentabilité brute :10.43%
Fourchette de rentabilité :8.38% - 12.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 902,04 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 544 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-59 544€ (-56.4%)
Marge achat-revente :43 864€ (41.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :306,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :17,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 324,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 262,16€
Coût de l'assurance :5 397,00€
Taxe foncière : 643,32€/an
Soit par mois : 53,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 273,59€/mois
Soit par an : 3 283,08€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 536,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et peinture
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(216 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 433 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 089 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 680 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 216 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 283 €/an
Calcul : 274 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 231 €
Revenus locatifs : +6 433 €
Charges déductibles : -18 231 €
Résultat foncier Année 1 : -11 798 €(Déficit de 11 798 €)
Imputable sur revenu global : 11 798 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 231 €/an
Revenus locatifs : +6 433 €
Charges déductibles : -6 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 202 €/an
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 433 €18 233 €2 091 €-11 800 €11 800 €--
26 562 €6 178 €2 036 €384 €---
36 693 €6 121 €1 978 €572 €---
46 827 €6 061 €1 919 €766 €---
56 963 €6 000 €1 858 €963 €---
67 103 €5 937 €1 794 €1 166 €---
77 245 €5 871 €1 729 €1 374 €---
87 390 €5 803 €1 661 €1 587 €---
97 537 €5 733 €1 591 €1 805 €---
107 688 €5 660 €1 518 €2 028 €---
117 842 €5 585 €1 443 €2 257 €---
127 999 €5 507 €1 365 €2 492 €---
138 159 €5 426 €1 284 €2 732 €---
148 322 €5 343 €1 201 €2 979 €---
158 488 €5 257 €1 114 €3 232 €---
168 658 €5 167 €1 025 €3 491 €---
178 831 €5 075 €933 €3 756 €---
189 008 €4 979 €837 €4 029 €---
199 188 €4 880 €738 €4 308 €---
209 372 €4 778 €636 €4 594 €---
219 559 €4 672 €530 €4 887 €---
229 751 €4 562 €420 €5 188 €---
239 946 €4 449 €306 €5 497 €---
2410 144 €4 331 €189 €5 813 €---
2510 347 €4 210 €67 €6 138 €---
TOTAL206 056 €145 819 €30 262 €60 237 €11 800 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 540 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 351 €-3 540 €+4 891 €
2+1 351 €+115 €+1 236 €
3+1 351 €+172 €+1 179 €
4+1 351 €+230 €+1 121 €
5+1 351 €+289 €+1 062 €
6+1 351 €+350 €+1 001 €
7+1 351 €+412 €+939 €
8+1 351 €+476 €+875 €
9+1 351 €+541 €+810 €
10+1 351 €+608 €+743 €
11+1 351 €+677 €+674 €
12+1 351 €+748 €+603 €
13+1 351 €+820 €+531 €
14+1 351 €+894 €+457 €
15+1 351 €+970 €+381 €
16+1 351 €+1 047 €+304 €
17+1 351 €+1 127 €+224 €
18+1 351 €+1 209 €+142 €
19+1 351 €+1 292 €+59 €
20+1 351 €+1 378 €-27 €
21+1 351 €+1 466 €-115 €
22+1 351 €+1 556 €-205 €
23+1 351 €+1 649 €-298 €
24+1 351 €+1 744 €-393 €
25+1 351 €+1 841 €-490 €
Total+33 775 €+18 071 €+15 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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