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Maison 5 pièces 113 m²

VilleRichelieu (37)
Surface113m²
Coût Total176 108€
Loyer Annuel9 288€
Rentabilité5.27%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 600 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 899,12 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de deux/trois chambres avec jardin et garage séparé intra-muros de Richelieu à rafraîchir

A39935AKB37 - Opportunité de mettre votre propre empreinte sur cette maison de ville spacieuse et lumineuse avec jardin orienté à l'ouest et garage séparé dans les murs historiques de Richelieu. La propriété est idéalement située pour toutes les commodités que la ville offre.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A39935AKB37 Date de réalisation du diagnostic : 18/03/2024 Prix hors honoraires : 95 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 080 € et 2 850 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Richelieu
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.012850, 0.324504
Total : 176 108€
Prix d'acquisition : 101 600€
Travaux : 66 380€
Valeur du bien : 167 980€
Frais de notaire : 8 128€
Coût estimé : 8 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9288€/an
Fourchette totale : 599€ - 1001€/mois
Fourchette annuelle : 7184€ - 12008€/an
Rentabilité brute :5.27%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 159,54 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 028 €
Prix d'achat :101 600 €
Décote à l'achat :-29 428€ (-22.5%)
Marge achat-revente :-45 080€ (-34.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 108€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :860,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 911,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 911,38€
Coût de l'assurance :15 409,45€
Taxe foncière : 928,80€/an
Soit par mois : 77,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 774,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent une rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement léger.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 380 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:6 780€
    Isolation toiture/combles: 113 m² × 60€/m² = 6780€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Richelieu (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 288 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 108 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 929 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 609 €
Revenus locatifs : +9 288 €
Charges déductibles : -73 609 €
Résultat foncier Année 1 : -64 321 €(Déficit de 64 321 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 921 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 229 €/an
Revenus locatifs : +9 288 €
Charges déductibles : -7 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 059 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42921.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 040 €(65% de 101 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 401 €/an
Calcul : 66 040 € × 3,636% = 2 401 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 288 €73 615 €5 690 €-64 327 €21 400 €42 927 €42 927 €
29 474 €7 081 €5 536 €2 393 €--40 534 €
39 663 €6 922 €5 377 €2 741 €--37 794 €
49 856 €6 758 €5 213 €3 098 €--34 695 €
510 054 €6 589 €5 044 €3 465 €--31 230 €
610 255 €6 414 €4 868 €3 841 €--27 389 €
710 460 €6 233 €4 687 €4 227 €--23 162 €
810 669 €6 046 €4 500 €4 623 €--18 539 €
910 882 €5 852 €4 307 €5 030 €--13 509 €
1011 100 €5 653 €4 108 €5 447 €--8 061 €
1111 322 €5 446 €3 901 €5 876 €--2 186 €
1211 548 €5 233 €3 688 €6 315 €---
1311 779 €5 013 €3 468 €6 766 €---
1412 015 €4 786 €3 241 €7 229 €---
1512 255 €4 551 €3 006 €7 705 €---
1612 500 €4 308 €2 763 €8 192 €---
1712 750 €4 057 €2 512 €8 693 €---
1813 005 €3 798 €2 253 €9 208 €---
1913 266 €3 530 €1 985 €9 736 €---
2013 531 €3 253 €1 708 €10 278 €---
2113 801 €2 967 €1 422 €10 834 €---
2214 077 €2 672 €1 127 €11 405 €---
2314 359 €2 367 €822 €11 992 €---
2414 646 €2 051 €506 €12 595 €---
2514 939 €1 726 €181 €13 213 €---
TOTAL297 496 €186 921 €81 911 €110 576 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 576 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 950 €-6 420 €+8 370 €
2+1 950 €0 €+1 950 €
3+1 950 €0 €+1 950 €
4+1 950 €0 €+1 950 €
5+1 950 €0 €+1 950 €
6+1 950 €0 €+1 950 €
7+1 950 €0 €+1 950 €
8+1 950 €0 €+1 950 €
9+1 950 €0 €+1 950 €
10+1 950 €0 €+1 950 €
11+1 950 €0 €+1 950 €
12+1 950 €+1 895 €+55 €
13+1 950 €+2 030 €-80 €
14+1 950 €+2 169 €-219 €
15+1 950 €+2 311 €-361 €
16+1 950 €+2 458 €-508 €
17+1 950 €+2 608 €-658 €
18+1 950 €+2 762 €-812 €
19+1 950 €+2 921 €-971 €
20+1 950 €+3 083 €-1 133 €
21+1 950 €+3 250 €-1 300 €
22+1 950 €+3 422 €-1 472 €
23+1 950 €+3 598 €-1 648 €
24+1 950 €+3 778 €-1 828 €
25+1 950 €+3 964 €-2 014 €
Total+48 750 €+33 828 €+14 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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