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Appartement T2

VilleAmélie-les-Bains-Palalda (66)
Surface25m²
Coût Total79 510€
Loyer Annuel3 714€
Rentabilité4.67%
Cashflow/mois-223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 37 000 €
Surface : 25 m²
Prix au m² : 1 480 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 - Particulier vend T2 au 3ème sans ascenseur mais belle vue dégagée. Entrée,pièce à vivre,cuisinette ouverte Chambre,salle d’eau avec wc. Réfection parties communes effectuées en début 2026. À proximité parkings commerces transports. Vendu libre et meublé. Professionnels,curieux abstenez-vous.

Ville : Amélie-les-Bains-Palalda
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66110
Coordonnées : 42.474000, 2.675090
Total : 79 510€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 39 550€
Valeur du bien : 76 550€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 8.96€ - 17.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 309€/mois
Loyer annuel estimé : 3714€/an
Fourchette totale : 224€ - 428€/mois
Fourchette annuelle : 2688€ - 5131€/an
Rentabilité brute :4.67%
Fourchette de rentabilité :3.38% - 6.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 420,53 €/m²
Basé sur :338 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 513 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :+1 487€ (+4.2%)
Marge achat-revente :-43 997€ (-123.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :389,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :31,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 420,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 234,18€
Coût de l'assurance :9 541,20€
Taxe foncière : 622,00€/an
Soit par mois : 51,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 309,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 532,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 25 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de peinture et rafraîchissement des murs dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 13 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 550 €(1 582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 900€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:650€
    Peinture murs salon: 13 m² × 50€/m² = 650€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amélie-les-Bains-Palalda (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 309 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 714 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 510 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 622 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 856 €
Revenus locatifs : +3 714 €
Charges déductibles : -43 856 €
Résultat foncier Année 1 : -40 142 €(Déficit de 40 142 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 742 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 306 €/an
Revenus locatifs : +3 714 €
Charges déductibles : -4 306 €
Résultat foncier Années 2+ : -592 €/an(Déficit de 592 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18742.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 714 €43 858 €2 585 €-40 145 €21 400 €18 745 €18 745 €
23 788 €4 239 €2 515 €-451 €451 €-18 745 €
33 864 €4 167 €2 443 €-303 €303 €-18 745 €
43 941 €4 092 €2 369 €-151 €151 €-18 745 €
54 020 €4 015 €2 292 €4 €--18 740 €
64 100 €3 936 €2 212 €164 €--18 576 €
74 182 €3 854 €2 130 €328 €--18 248 €
84 266 €3 769 €2 045 €497 €--17 751 €
94 351 €3 681 €1 958 €670 €--17 081 €
104 438 €3 591 €1 867 €847 €--16 234 €
114 527 €3 497 €1 774 €1 030 €--15 205 €
124 617 €3 401 €1 677 €1 217 €---
134 710 €3 301 €1 577 €1 409 €---
144 804 €3 197 €1 474 €1 607 €---
154 900 €3 090 €1 367 €1 810 €---
164 998 €2 980 €1 257 €2 018 €---
175 098 €2 866 €1 143 €2 232 €---
185 200 €2 748 €1 025 €2 452 €---
195 304 €2 627 €903 €2 677 €---
205 410 €2 501 €777 €2 909 €---
215 518 €2 371 €647 €3 147 €---
225 629 €2 236 €513 €3 392 €---
235 741 €2 098 €374 €3 644 €---
245 856 €1 954 €230 €3 902 €---
255 973 €1 806 €82 €4 167 €---
TOTAL118 949 €119 875 €37 234 €-926 €22 305 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 692 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -926 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +780 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+780 €-6 420 €+7 200 €
2+780 €-135 €+915 €
3+780 €-91 €+871 €
4+780 €-45 €+825 €
5+780 €0 €+780 €
6+780 €0 €+780 €
7+780 €0 €+780 €
8+780 €0 €+780 €
9+780 €0 €+780 €
10+780 €0 €+780 €
11+780 €0 €+780 €
12+780 €+365 €+415 €
13+780 €+423 €+357 €
14+780 €+482 €+298 €
15+780 €+543 €+237 €
16+780 €+605 €+175 €
17+780 €+670 €+110 €
18+780 €+735 €+45 €
19+780 €+803 €-23 €
20+780 €+873 €-93 €
21+780 €+944 €-164 €
22+780 €+1 018 €-238 €
23+780 €+1 093 €-313 €
24+780 €+1 171 €-391 €
25+780 €+1 250 €-470 €
Total+19 500 €+4 283 €+15 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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