Maison 11 pièces 165 m²

VilleConfolens (16)

Surface165m²

Coût Total240 520€

Loyer Annuel12 327€

Rentabilité5.13%

Cashflow/mois-380€

Prix : 149 000 €

Surface : 165 m²

Prix au m² : 903,03 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 11

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Maison 11 pièces 165 m² - Maison de ville de 3 ou 4 chambres avec potentiel de gîte, à proximité des commodités

A46943MDU16 - Cette maison individuelle se trouve à deux minutes à pied de la boulangerie, de la boucherie et du café-bar du village, et à très courte distance en voiture des supermarchés locaux. Dotée d'une chambre et d'une salle de bain au rez-de-chaussée, la propriété offre également la possibilité de générer des revenus grâce à un gîte situé au fond du jardin, qui nécessite toutefois des travaux de rénovation.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A46943MDU16 Date de réalisation du diagnostic : 03/09/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 700 € et 6 430 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Confolens

Département : Charente

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 16500

Coordonnées : 46.014750, 0.673822

Total : 240 520€

Prix d'acquisition : 149 000€

Travaux : 79 600€

Valeur du bien : 228 600€

Frais de notaire : 11 920€

Coût estimé : 11 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 165m²

Loyer prédit : 6.23€/m²/mois

Fourchette : 4.72€ - 8.21€/m²/mois

Loyer total estimé : 1027€/mois

Loyer annuel estimé : 12327€/an

Fourchette totale : 779€ - 1354€/mois

Fourchette annuelle : 9350€ - 16254€/an

Rentabilité brute :5.13%

Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.76%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :750 €/m²

Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :123 750 €

Prix d'achat :149 000 €

Décote à l'achat :+25 250€ (+20.4%)

Marge achat-revente :-116 770€ (-94.4%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :240 520€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 207,97€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :96,21€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 1 304,18€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 871,93€

Coût de l'assurance :28 862,40€

Taxe foncière : 1 232,74€/an

Soit par mois : 102,73€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 027,29€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 406,91€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-379,62€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 165 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 165 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: environ 20 fenêtres

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 système pour 165 m²

Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)

Quantité: cuisine complète

Raison: État 4/5 assumé - nécessité de moderniser l'espace

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 4/5 assumé - nécessité de moderniser l'espace

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)

Raison: État 4/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: environ 30 m²

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 600 €(482 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation:9 900€
Isolation toiture/combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (incluant main d'œuvre)
Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:22 000€
Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:15 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:10 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:3 600€
Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Peinture:2 400€
Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Peinture:1 200€
Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Confolens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 47 400€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 027 €/mois

Revenus locatifs annuels : 12 327 €/an

Calcul : 1 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 384 €/an

Base de calcul : Emprunt de 240 520 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 154 €/an

Calcul : 96 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 233 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 600 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 372 €

Revenus locatifs : +12 327 €

Charges déductibles : -90 372 €

Résultat foncier Année 1 : -78 044 €(Déficit de 78 044 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 56 644 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 772 €/an

Revenus locatifs : +12 327 €

Charges déductibles : -10 772 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 556 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56644.17 € reporté.

Prix d'achat du bien : 149 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 522 €/an

Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	12 327 €	90 379 €	8 392 €	-78 052 €	21 400 €	56 652 €	56 652 €
2	12 574 €	10 561 €	8 173 €	2 013 €	-	-	54 639 €
3	12 825 €	10 334 €	7 946 €	2 492 €	-	-	52 147 €
4	13 082 €	10 099 €	7 711 €	2 983 €	-	-	49 164 €
5	13 344 €	9 855 €	7 468 €	3 488 €	-	-	45 675 €
6	13 610 €	9 603 €	7 216 €	4 007 €	-	-	41 668 €
7	13 883 €	9 342 €	6 955 €	4 541 €	-	-	37 127 €
8	14 160 €	9 071 €	6 684 €	5 089 €	-	-	32 038 €
9	14 444 €	8 791 €	6 404 €	5 652 €	-	-	26 386 €
10	14 732 €	8 501 €	6 114 €	6 232 €	-	-	20 155 €
11	15 027 €	8 200 €	5 813 €	6 827 €	-	-	13 328 €
12	15 328 €	7 889 €	5 501 €	7 439 €	-	-	-
13	15 634 €	7 566 €	5 179 €	8 068 €	-	-	-
14	15 947 €	7 232 €	4 845 €	8 715 €	-	-	-
15	16 266 €	6 885 €	4 498 €	9 380 €	-	-	-
16	16 591 €	6 527 €	4 140 €	10 064 €	-	-	-
17	16 923 €	6 155 €	3 768 €	10 768 €	-	-	-
18	17 261 €	5 770 €	3 383 €	11 491 €	-	-	-
19	17 607 €	5 372 €	2 984 €	12 235 €	-	-	-
20	17 959 €	4 959 €	2 571 €	13 000 €	-	-	-
21	18 318 €	4 531 €	2 144 €	13 787 €	-	-	-
22	18 684 €	4 088 €	1 701 €	14 596 €	-	-	-
23	19 058 €	3 629 €	1 242 €	15 429 €	-	-	-
24	19 439 €	3 153 €	766 €	16 286 €	-	-	-
25	19 828 €	2 661 €	273 €	17 167 €	-	-	-
TOTAL	394 851 €	261 153 €	121 872 €	133 698 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 698 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 327 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 589 €	-6 420 €	+9 009 €
2	+2 589 €	0 €	+2 589 €
3	+2 589 €	0 €	+2 589 €
4	+2 589 €	0 €	+2 589 €
5	+2 589 €	0 €	+2 589 €
6	+2 589 €	0 €	+2 589 €
7	+2 589 €	0 €	+2 589 €
8	+2 589 €	0 €	+2 589 €
9	+2 589 €	0 €	+2 589 €
10	+2 589 €	0 €	+2 589 €
11	+2 589 €	0 €	+2 589 €
12	+2 589 €	+2 232 €	+357 €
13	+2 589 €	+2 420 €	+169 €
14	+2 589 €	+2 615 €	-26 €
15	+2 589 €	+2 814 €	-225 €
16	+2 589 €	+3 019 €	-430 €
17	+2 589 €	+3 230 €	-641 €
18	+2 589 €	+3 447 €	-858 €
19	+2 589 €	+3 670 €	-1 081 €
20	+2 589 €	+3 900 €	-1 311 €
21	+2 589 €	+4 136 €	-1 547 €
22	+2 589 €	+4 379 €	-1 790 €
23	+2 589 €	+4 629 €	-2 040 €
24	+2 589 €	+4 886 €	-2 297 €
25	+2 589 €	+5 150 €	-2 561 €
Total	+64 725 €	+44 108 €	+20 617 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison 11 pièces 165 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison 11 pièces 165 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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