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Maison - 6 pièce(s) - 202 m²

Bien expiré
VilleLannion (22)
Surface202m²
Coût Total352 324€
Loyer Annuel22 835€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 300 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 1 159,9 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proximité du centre ville, maison qui demande une seconde jeunesse. Elle vous offre des volumes intéressants. Divers projets possibles que ce soit en habitation et/ ou professionnel. Autres atouts: Son jardin et facilité de stationnement. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Lannion
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22300
Total : 352 324€
Prix d'acquisition : 234 300€
Travaux : 99 280€
Valeur du bien : 333 580€
Frais de notaire : 18 744€
Coût estimé : 18 744€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202m²
Loyer prédit : 9.42€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1903€/mois
Loyer annuel estimé : 22835€/an
Fourchette totale : 1516€ - 2389€/mois
Fourchette annuelle : 18191€ - 28663€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :352 324€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 735,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :102,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 838,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 356,25€
Coût de l'assurance :30 828,35€
Taxe foncière : 2 283,48€/an
Soit par mois : 190,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 902,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 028,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager ancien et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer la conformité et éviter les problèmes futurs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 280 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 180€
    Isolation combles: 202 m² × 60€/m² = 12120€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 100€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13100€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:27 500€
    Remplacement fenêtres: 25 fenêtres × 1000€/fenêtre = 25000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:24 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 3000€/m² = 24000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Peinture: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rénovation légère:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Rénovation plomberie: 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Lannion). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 835 €/an
Calcul : 1 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 352 324 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 233 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 448 €
Revenus locatifs : +22 835 €
Charges déductibles : -114 448 €
Résultat foncier Année 1 : -91 614 €(Déficit de 91 614 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 214 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 168 €/an
Revenus locatifs : +22 835 €
Charges déductibles : -15 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70213.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 234 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 295 €(65% de 234 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 538 €/an
Calcul : 152 295 € × 3,636% = 5 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 835 €114 460 €11 663 €-91 625 €21 400 €70 225 €70 225 €
223 291 €14 868 €11 351 €8 424 €--61 801 €
323 757 €14 545 €11 029 €9 212 €--52 589 €
424 232 €14 212 €10 696 €10 020 €--42 569 €
524 717 €13 867 €10 351 €10 850 €--31 720 €
625 211 €13 511 €9 994 €11 700 €--20 019 €
725 716 €13 143 €9 626 €12 573 €--7 446 €
826 230 €12 762 €9 245 €13 468 €---
926 755 €12 367 €8 851 €14 387 €---
1027 290 €11 960 €8 443 €15 330 €---
1127 835 €11 539 €8 022 €16 297 €---
1228 392 €11 103 €7 587 €17 289 €---
1328 960 €10 653 €7 136 €18 307 €---
1429 539 €10 187 €6 670 €19 352 €---
1530 130 €9 705 €6 189 €20 425 €---
1630 733 €9 207 €5 691 €21 525 €---
1731 347 €8 692 €5 176 €22 655 €---
1831 974 €8 160 €4 643 €23 814 €---
1932 614 €7 609 €4 093 €25 004 €---
2033 266 €7 040 €3 524 €26 226 €---
2133 931 €6 451 €2 935 €27 480 €---
2234 610 €5 843 €2 326 €28 767 €---
2335 302 €5 213 €1 697 €30 089 €---
2436 008 €4 563 €1 046 €31 446 €---
2536 728 €3 890 €373 €32 839 €---
TOTAL731 404 €355 551 €168 356 €375 853 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 795 €-6 420 €+11 215 €
2+4 795 €0 €+4 795 €
3+4 795 €0 €+4 795 €
4+4 795 €0 €+4 795 €
5+4 795 €0 €+4 795 €
6+4 795 €0 €+4 795 €
7+4 795 €0 €+4 795 €
8+4 795 €+1 807 €+2 988 €
9+4 795 €+4 316 €+479 €
10+4 795 €+4 599 €+196 €
11+4 795 €+4 889 €-94 €
12+4 795 €+5 187 €-392 €
13+4 795 €+5 492 €-697 €
14+4 795 €+5 806 €-1 011 €
15+4 795 €+6 127 €-1 332 €
16+4 795 €+6 458 €-1 663 €
17+4 795 €+6 796 €-2 001 €
18+4 795 €+7 144 €-2 349 €
19+4 795 €+7 501 €-2 706 €
20+4 795 €+7 868 €-3 073 €
21+4 795 €+8 244 €-3 449 €
22+4 795 €+8 630 €-3 835 €
23+4 795 €+9 027 €-4 232 €
24+4 795 €+9 434 €-4 639 €
25+4 795 €+9 852 €-5 057 €
Total+119 875 €+112 756 €+7 119 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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