Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

À Vendre - Appartement de 86 m²- 3 chambres en centre-ville de Locminé avec cour privative

VilleLocminé (56)
Surface86m²
Coût Total121 600€
Loyer Annuel10 362€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Situé au coeur de Locminé et à proximité immédiate des commodités et des commerces, cet appartement d'une surface de 86m² offre une agréable configuration sur deux niveaux. Au rez-de-chaussée :

  • Cuisine aménagée,
  • Séjour de 22 m²,
  • Une chambre spacieuse. À l'étage :
  • Deux chambres,
  • Une salle d'eau,
  • Un WC indépendant,
  • Un grenier. Extérieur :
  • Cour privative,
  • Abri de jardin. Contactez l'agence NESTENN de Locminé pour plus d'informations ou pour organiser une visite ! (7.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 4 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours). - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/121855.pdf
Ville : Locminé
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.885190, -2.830418
Total : 121 600€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 5 500€
Valeur du bien : 113 000€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.04€/m²/mois
Fourchette : 7.85€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10362€/an
Fourchette totale : 675€ - 1104€/mois
Fourchette annuelle : 8103€ - 13252€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 812,5 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 875 €
Prix d'achat :107 500 €
Décote à l'achat :-134 375€ (-55.6%)
Marge achat-revente :120 275€ (49.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :35,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 640,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 050,70€
Coût de l'assurance :10 640,00€
Taxe foncière : 1 036,23€/an
Soit par mois : 86,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :136,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500 €(64 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Locminé (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 362 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 142 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 600 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 104 €
Revenus locatifs : +10 362 €
Charges déductibles : -11 104 €
Résultat foncier Année 1 : -742 €(Déficit de 742 €)
Imputable sur revenu global : 742 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 604 €/an
Revenus locatifs : +10 362 €
Charges déductibles : -5 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 758 €/an
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 362 €11 108 €4 146 €-746 €746 €--
210 570 €5 499 €4 037 €5 071 €---
310 781 €5 385 €3 924 €5 395 €---
410 997 €5 268 €3 806 €5 728 €---
511 216 €5 147 €3 685 €6 069 €---
611 441 €5 022 €3 560 €6 419 €---
711 670 €4 892 €3 430 €6 778 €---
811 903 €4 757 €3 295 €7 146 €---
912 141 €4 618 €3 156 €7 523 €---
1012 384 €4 474 €3 012 €7 910 €---
1112 632 €4 325 €2 863 €8 307 €---
1212 884 €4 171 €2 709 €8 714 €---
1313 142 €4 011 €2 549 €9 131 €---
1413 405 €3 845 €2 384 €9 559 €---
1513 673 €3 674 €2 212 €9 999 €---
1613 946 €3 497 €2 035 €10 449 €---
1714 225 €3 314 €1 852 €10 911 €---
1814 510 €3 124 €1 662 €11 386 €---
1914 800 €2 928 €1 466 €11 872 €---
2015 096 €2 724 €1 263 €12 372 €---
2115 398 €2 514 €1 052 €12 884 €---
2215 706 €2 296 €834 €13 410 €---
2316 020 €2 071 €609 €13 949 €---
2416 340 €1 837 €376 €14 503 €---
2516 667 €1 596 €134 €15 071 €---
TOTAL331 907 €102 096 €60 051 €229 811 €746 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 224 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 811 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 362 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 176 €-224 €+2 400 €
2+2 176 €+1 521 €+655 €
3+2 176 €+1 619 €+557 €
4+2 176 €+1 718 €+458 €
5+2 176 €+1 821 €+355 €
6+2 176 €+1 926 €+250 €
7+2 176 €+2 033 €+143 €
8+2 176 €+2 144 €+32 €
9+2 176 €+2 257 €-81 €
10+2 176 €+2 373 €-197 €
11+2 176 €+2 492 €-316 €
12+2 176 €+2 614 €-438 €
13+2 176 €+2 739 €-563 €
14+2 176 €+2 868 €-692 €
15+2 176 €+3 000 €-824 €
16+2 176 €+3 135 €-959 €
17+2 176 €+3 273 €-1 097 €
18+2 176 €+3 416 €-1 240 €
19+2 176 €+3 562 €-1 386 €
20+2 176 €+3 711 €-1 535 €
21+2 176 €+3 865 €-1 689 €
22+2 176 €+4 023 €-1 847 €
23+2 176 €+4 185 €-2 009 €
24+2 176 €+4 351 €-2 175 €
25+2 176 €+4 521 €-2 345 €
Total+54 400 €+68 943 €+-14 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →