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Achat appartement

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface41m²
Coût Total114 440€
Loyer Annuel6 208€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 048,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 41 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1965, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Chauffage individuel électrique, Cuisine coin cuisine, Une entrée, Salle de séjour : 16.63 m², Travaux

A découvrir avec CAIG Immobilier, un appartement de Type 2, à rénover, proche commerces, centre-ville et gare. Surface totale : 79,85M² loi Carrez. Le rez-de-chaussée (partie habitation), d'une surface de 41,76M², est composé d'une pièce de vie avec kitchenette, d'une chambre, d'une salle de bain avec WC et de deux rangements. A l'étage deux pièces supplémentaires de 11,24 et 22,44M², avec chacune leur vasistas. Un usage en local professionnel est autorisé. Entrée indépendante. DPE D, double vitrage PVC, volets roulants manuels, chauffage et eau chaude sanitaire individuels électriques (cumulus). Charges annuelles : 1181€ (98€ par mois). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques : é

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.310850, 4.077740
Total : 114 440€
Prix d'acquisition : 43 000€
Travaux : 68 000€
Valeur du bien : 111 000€
Frais de notaire : 3 440€
Coût estimé : 3 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 517€/mois
Loyer annuel estimé : 6208€/an
Fourchette totale : 414€ - 647€/mois
Fourchette annuelle : 4965€ - 7763€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :33,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 602,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 331,30€
Coût de l'assurance :10 013,50€
Taxe foncière : 620,83€/an
Soit par mois : 51,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 98,00€/mois
Soit par an : 1 176,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par un système plus efficace (ex: pompe à chaleur) pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 41,76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour le confort thermique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique pour une meilleure efficacité énergétique.
Quantité: 1 cumulus pour 41,76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour le confort et l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage + 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - Salle de bain nécessitant une rénovation complète.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec des placards, plan de travail, électroménager, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - Chambre nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - Chambre nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - Salon nécessitant un rafraîchissement.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée/couloir.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - Entrée nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 000 €(1 659 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 500€
    Remplacement système chauffage: 1 système: 11500€ + Main d'œuvre: 500€ = 12000€
  • Eau chaude:6 500€
    Remplacement cumulus: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:11 300€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage: 60€/m² × 5 = 300€, Ensemble sanitaire: 2000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 2000€ = 6500€
  • Cuisine:20 500€
    Rénovation complète cuisine: Cuisine équipée: 8000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 1500€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Pose parquet flottant: 12 m²: 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€ = 1200€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m²: 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:3 600€
    Peinture salon: 45 m²: 80€/m² = 3600€
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture entrée: 5 m²: 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 208 €/an
Calcul : 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 440 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 176 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 084 €
Revenus locatifs : +6 208 €
Charges déductibles : -74 084 €
Résultat foncier Année 1 : -67 876 €(Déficit de 67 876 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 476 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 084 €/an
Revenus locatifs : +6 208 €
Charges déductibles : -6 084 €
Résultat foncier Années 2+ : 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46476.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950 €(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 208 €74 088 €3 891 €-67 880 €21 400 €46 480 €46 480 €
26 332 €5 985 €3 788 €347 €--46 133 €
36 459 €5 879 €3 682 €580 €--45 552 €
46 588 €5 769 €3 572 €819 €--44 733 €
56 720 €5 655 €3 458 €1 065 €--43 668 €
66 854 €5 537 €3 340 €1 317 €--42 350 €
76 992 €5 415 €3 218 €1 576 €--40 774 €
87 131 €5 289 €3 091 €1 843 €--38 931 €
97 274 €5 158 €2 961 €2 116 €--36 815 €
107 420 €5 023 €2 826 €2 397 €--34 419 €
117 568 €4 883 €2 686 €2 685 €--31 734 €
127 719 €4 738 €2 541 €2 981 €---
137 874 €4 588 €2 391 €3 286 €---
148 031 €4 433 €2 236 €3 598 €---
158 192 €4 272 €2 075 €3 919 €---
168 356 €4 106 €1 909 €4 249 €---
178 523 €3 934 €1 737 €4 589 €---
188 693 €3 756 €1 559 €4 937 €---
198 867 €3 572 €1 374 €5 295 €---
209 044 €3 381 €1 184 €5 663 €---
219 225 €3 184 €986 €6 041 €---
229 410 €2 980 €782 €6 430 €---
239 598 €2 768 €571 €6 830 €---
249 790 €2 549 €352 €7 240 €---
259 986 €2 323 €126 €7 663 €---
TOTAL198 854 €179 266 €56 331 €19 588 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 19 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 304 €-6 420 €+7 724 €
2+1 304 €0 €+1 304 €
3+1 304 €0 €+1 304 €
4+1 304 €0 €+1 304 €
5+1 304 €0 €+1 304 €
6+1 304 €0 €+1 304 €
7+1 304 €0 €+1 304 €
8+1 304 €0 €+1 304 €
9+1 304 €0 €+1 304 €
10+1 304 €0 €+1 304 €
11+1 304 €0 €+1 304 €
12+1 304 €+894 €+410 €
13+1 304 €+986 €+318 €
14+1 304 €+1 079 €+225 €
15+1 304 €+1 176 €+128 €
16+1 304 €+1 275 €+29 €
17+1 304 €+1 377 €-73 €
18+1 304 €+1 481 €-177 €
19+1 304 €+1 589 €-285 €
20+1 304 €+1 699 €-395 €
21+1 304 €+1 812 €-508 €
22+1 304 €+1 929 €-625 €
23+1 304 €+2 049 €-745 €
24+1 304 €+2 172 €-868 €
25+1 304 €+2 299 €-995 €
Total+32 600 €+15 397 €+17 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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