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Achat maison

Bien expiré
VilleMaurs (15)
Surface120m²
Coût Total112 754€
Loyer Annuel10 039€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 624 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 805,2 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 120 m², 7 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Terrain de 184 m²

Maison de ville bien située donnant sur la palce de L'Europe, composée de rez de chaussée d'un ancien local commercial, la partie habitation se trouve au 1er et 2eme étages. Ce bien peut convenir pour un investissement car il donne la possibilité de créer plusieurs appartements.

Ville : Maurs
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15600
Coordonnées : 44.740140, 2.178290
Total : 112 754€
Prix d'acquisition : 96 624€
Travaux : 8 400€
Valeur du bien : 105 024€
Frais de notaire : 7 730€
Coût estimé : 7 730€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.97€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 9.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10039€/an
Fourchette totale : 636€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 7636€ - 13199€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 11.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 754€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 588,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 878,93€
Coût de l'assurance :9 865,97€
Taxe foncière : 1 003,93€/an
Soit par mois : 83,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris mobilier, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, peinture et revêtement
Quantité: 18 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire dans certaines chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 400 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 400€
    Isolation combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 039 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 754 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 527 €
Revenus locatifs : +10 039 €
Charges déductibles : -13 527 €
Résultat foncier Année 1 : -3 488 €(Déficit de 3 488 €)
Imputable sur revenu global : 3 488 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 127 €/an
Revenus locatifs : +10 039 €
Charges déductibles : -5 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 912 €/an
Prix d'achat du bien : 96 624 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 806 €(65% de 96 624 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 284 €/an
Calcul : 62 806 € × 3,636% = 2 284 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 039 €13 531 €3 733 €-3 492 €3 492 €--
210 240 €5 031 €3 633 €5 209 €---
310 445 €4 928 €3 530 €5 517 €---
410 654 €4 821 €3 423 €5 832 €---
510 867 €4 711 €3 313 €6 156 €---
611 084 €4 597 €3 199 €6 487 €---
711 306 €4 479 €3 081 €6 827 €---
811 532 €4 357 €2 959 €7 175 €---
911 763 €4 231 €2 833 €7 532 €---
1011 998 €4 101 €2 702 €7 897 €---
1112 238 €3 966 €2 567 €8 272 €---
1212 483 €3 826 €2 428 €8 656 €---
1312 732 €3 682 €2 284 €9 050 €---
1412 987 €3 533 €2 135 €9 454 €---
1513 247 €3 379 €1 981 €9 868 €---
1613 512 €3 220 €1 821 €10 292 €---
1713 782 €3 055 €1 656 €10 727 €---
1814 057 €2 885 €1 486 €11 173 €---
1914 339 €2 708 €1 310 €11 630 €---
2014 625 €2 526 €1 128 €12 099 €---
2114 918 €2 338 €939 €12 580 €---
2215 216 €2 143 €744 €13 073 €---
2315 521 €1 942 €543 €13 579 €---
2415 831 €1 733 €335 €14 098 €---
2516 148 €1 518 €119 €14 630 €---
TOTAL321 562 €97 243 €53 879 €224 319 €3 492 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 048 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 319 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 108 €-1 048 €+3 156 €
2+2 108 €+1 563 €+545 €
3+2 108 €+1 655 €+453 €
4+2 108 €+1 750 €+358 €
5+2 108 €+1 847 €+261 €
6+2 108 €+1 946 €+162 €
7+2 108 €+2 048 €+60 €
8+2 108 €+2 152 €-44 €
9+2 108 €+2 259 €-151 €
10+2 108 €+2 369 €-261 €
11+2 108 €+2 482 €-374 €
12+2 108 €+2 597 €-489 €
13+2 108 €+2 715 €-607 €
14+2 108 €+2 836 €-728 €
15+2 108 €+2 960 €-852 €
16+2 108 €+3 088 €-980 €
17+2 108 €+3 218 €-1 110 €
18+2 108 €+3 352 €-1 244 €
19+2 108 €+3 489 €-1 381 €
20+2 108 €+3 630 €-1 522 €
21+2 108 €+3 774 €-1 666 €
22+2 108 €+3 922 €-1 814 €
23+2 108 €+4 074 €-1 966 €
24+2 108 €+4 229 €-2 121 €
25+2 108 €+4 389 €-2 281 €
Total+52 700 €+67 296 €+-14 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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