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Détails du bien

Bien expiré
VilleSourcieux-les-Mines (69)
Surface153m²
Coût Total369 450€
Loyer Annuel22 116€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-250€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 1 797,39 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de caractère en pierre et pisé à rénover, idéalement située en centre-ville de Sourcieux-les-Mines, à deux pas d'une école et des transports en commun. Édifiée début XXe siècle, cette bâtisse de plus de 150 m² offre un fort potentiel pour une famille ou un projet de rénovation valorisant les volumes existants.

Au rez-de-chaussée, un séjour lumineux et des pièces de vie à repenser ouvrent de nombreuses possibilités d'aménagement. Cinq chambres réparties sur les étages permettent d'accueillir une grande famille ou de créer des espaces dédiés (bureau, chambres d'amis). Une partie des combles peut être aménagée, offrant un gain de surface appréciable après travaux. Il est également possible de diviser la maison en deux et d'en louer une partie.

À l'extérieur, un jardin et une terrasse orientés plein ouest permettent d'envisager des moments conviviaux. Un carport et un garage double en enfilade adapté pour petits véhicules, apportent des solutions pratiques de stationnement rarement trouvées en centre-ville, une cave avec différents espaces aménageables complète ce bien. La maison nécessite une rénovation, ce qui permet de personnaliser entièrement les finitions et d'optimiser la distribution des espaces.

Cette adresse combine emplacement central, proximité des services et fort potentiel d'aménagement. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite. Référence agence : 487

Ville : Sourcieux-les-Mines
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69210
Total : 369 450€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 72 450€
Valeur du bien : 347 450€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 12.05€/m²/mois
Fourchette : 9.09€ - 15.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1843€/mois
Loyer annuel estimé : 22116€/an
Fourchette totale : 1391€ - 2442€/mois
Fourchette annuelle : 16693€ - 29301€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 506,2 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :536 449 €
Prix d'achat :275 000 €
Décote à l'achat :-261 449€ (-48.7%)
Marge achat-revente :166 999€ (31.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :369 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 804,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :104,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 908,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 838,65€
Coût de l'assurance :31 403,25€
Taxe foncière : 2 211,59€/an
Soit par mois : 184,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 842,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 093,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-250,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 394 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement léger des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et plusieurs prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 450 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:12 240€
    Isolation combles: 153 m² × 80€/m² = 12240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:810€
    Peinture murs: 27 m² × 30€/m² = 810€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:10 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sourcieux-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 843 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 116 €/an
Calcul : 1 843 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 369 450 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 256 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 842 €
Revenus locatifs : +22 116 €
Charges déductibles : -87 842 €
Résultat foncier Année 1 : -65 726 €(Déficit de 65 726 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 326 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 392 €/an
Revenus locatifs : +22 116 €
Charges déductibles : -15 392 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 724 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44326.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 116 €87 854 €11 936 €-65 738 €21 400 €44 338 €44 338 €
222 558 €15 081 €11 614 €7 477 €--36 861 €
323 009 €14 748 €11 281 €8 261 €--28 600 €
423 470 €14 404 €10 936 €9 066 €--19 535 €
523 939 €14 048 €10 581 €9 891 €--9 644 €
624 418 €13 681 €10 213 €10 737 €---
724 906 €13 301 €9 833 €11 605 €---
825 404 €12 909 €9 441 €12 495 €---
925 912 €12 504 €9 036 €13 409 €---
1026 431 €12 085 €8 617 €14 346 €---
1126 959 €11 652 €8 184 €15 307 €---
1227 498 €11 205 €7 737 €16 293 €---
1328 048 €10 743 €7 275 €17 305 €---
1428 609 €10 266 €6 798 €18 343 €---
1529 181 €9 773 €6 305 €19 409 €---
1629 765 €9 264 €5 796 €20 502 €---
1730 360 €8 737 €5 269 €21 623 €---
1830 968 €8 193 €4 726 €22 774 €---
1931 587 €7 632 €4 164 €23 955 €---
2032 219 €7 051 €3 583 €25 168 €---
2132 863 €6 451 €2 984 €26 412 €---
2233 520 €5 832 €2 364 €27 689 €---
2334 191 €5 191 €1 724 €28 999 €---
2434 875 €4 530 €1 062 €30 345 €---
2535 572 €3 846 €379 €31 726 €---
TOTAL708 379 €330 982 €171 839 €377 397 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 377 397 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 644 €-6 420 €+11 064 €
2+4 644 €0 €+4 644 €
3+4 644 €0 €+4 644 €
4+4 644 €0 €+4 644 €
5+4 644 €0 €+4 644 €
6+4 644 €+328 €+4 316 €
7+4 644 €+3 481 €+1 163 €
8+4 644 €+3 749 €+895 €
9+4 644 €+4 023 €+621 €
10+4 644 €+4 304 €+340 €
11+4 644 €+4 592 €+52 €
12+4 644 €+4 888 €-244 €
13+4 644 €+5 192 €-548 €
14+4 644 €+5 503 €-859 €
15+4 644 €+5 823 €-1 179 €
16+4 644 €+6 150 €-1 506 €
17+4 644 €+6 487 €-1 843 €
18+4 644 €+6 832 €-2 188 €
19+4 644 €+7 187 €-2 543 €
20+4 644 €+7 550 €-2 906 €
21+4 644 €+7 924 €-3 280 €
22+4 644 €+8 307 €-3 663 €
23+4 644 €+8 700 €-4 056 €
24+4 644 €+9 103 €-4 459 €
25+4 644 €+9 518 €-4 874 €
Total+116 100 €+113 219 €+2 881 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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