Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleCombs-la-Ville (77)
Surface87m²
Coût Total216 589€
Loyer Annuel15 156€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-319€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 990 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 183,79 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Interphone

À vendre : COMBS LA VILLE (77380) découvrez cet appartement de 5 pièces de 87m².

Il est aménagé comme suit : une entrée, un salon, une cuisine équipée, un couloir avec placards, une salle de bains, une buanderie, quatre chambres et des toilettes séparés. Il est situé au 2ème et dernier étage d'une résidence calme et sécurisé. L'appartement est mis en vente avec une place de parking.

Le bien se situe dans la commune de Combs-la-Ville. Il y a plusieurs écoles (maternelles, primaire, élémentaires et collège) à moins de 10 minutes de l'appartement. Gare RER D à 15 minutes. Isolation par l'extérieur et ravalement effectués en 2025.

Copropriété de 448 lots - dont 215 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3700.00 euros.

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.669126, 2.574817
Total : 216 589€
Prix d'acquisition : 189 990€
Travaux : 11 400€
Valeur du bien : 201 390€
Frais de notaire : 15 199€
Coût estimé : 15 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15156€/an
Fourchette totale : 1117€ - 1428€/mois
Fourchette annuelle : 13407€ - 17132€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 874,96 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 121 €
Prix d'achat :189 990 €
Décote à l'achat :-60 131€ (-24.0%)
Marge achat-revente :33 532€ (13.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 589€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 081,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :64,98€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 146,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 003,13€
Coût de l'assurance :19 493,01€
Taxe foncière : 1 515,58€/an
Soit par mois : 126,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 308,33€/mois
Soit par an : 3 699,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 262,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 581,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-318,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 400 €(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Combs-la-Ville (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 156 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 589 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 516 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 700 €/an
Calcul : 308 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 838 €
Revenus locatifs : +15 156 €
Charges déductibles : -24 838 €
Résultat foncier Année 1 : -9 682 €(Déficit de 9 682 €)
Imputable sur revenu global : 9 682 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 438 €/an
Revenus locatifs : +15 156 €
Charges déductibles : -13 438 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 718 €/an
Prix d'achat du bien : 189 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 494 €(65% de 189 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 494 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 156 €24 845 €7 450 €-9 689 €9 689 €--
215 459 €13 249 €7 254 €2 210 €---
315 768 €13 047 €7 051 €2 722 €---
416 083 €12 837 €6 842 €3 247 €---
516 405 €12 620 €6 624 €3 786 €---
616 733 €12 395 €6 399 €4 338 €---
717 068 €12 162 €6 167 €4 906 €---
817 409 €11 921 €5 926 €5 488 €---
917 757 €11 671 €5 676 €6 086 €---
1018 113 €11 413 €5 418 €6 700 €---
1118 475 €11 145 €5 150 €7 329 €---
1218 844 €10 868 €4 873 €7 976 €---
1319 221 €10 582 €4 586 €8 640 €---
1419 606 €10 285 €4 289 €9 321 €---
1519 998 €9 977 €3 982 €10 021 €---
1620 398 €9 659 €3 664 €10 739 €---
1720 806 €9 329 €3 334 €11 476 €---
1821 222 €8 988 €2 993 €12 234 €---
1921 646 €8 635 €2 640 €13 011 €---
2022 079 €8 269 €2 274 €13 810 €---
2122 521 €7 890 €1 895 €14 630 €---
2222 971 €7 498 €1 503 €15 473 €---
2323 430 €7 092 €1 097 €16 338 €---
2423 899 €6 672 €677 €17 227 €---
2524 377 €6 237 €241 €18 140 €---
TOTAL485 443 €269 285 €108 003 €216 159 €9 689 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 907 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 183 €-2 907 €+6 090 €
2+3 183 €+663 €+2 520 €
3+3 183 €+816 €+2 367 €
4+3 183 €+974 €+2 209 €
5+3 183 €+1 136 €+2 047 €
6+3 183 €+1 302 €+1 881 €
7+3 183 €+1 472 €+1 711 €
8+3 183 €+1 647 €+1 536 €
9+3 183 €+1 826 €+1 357 €
10+3 183 €+2 010 €+1 173 €
11+3 183 €+2 199 €+984 €
12+3 183 €+2 393 €+790 €
13+3 183 €+2 592 €+591 €
14+3 183 €+2 796 €+387 €
15+3 183 €+3 006 €+177 €
16+3 183 €+3 222 €-39 €
17+3 183 €+3 443 €-260 €
18+3 183 €+3 670 €-487 €
19+3 183 €+3 903 €-720 €
20+3 183 €+4 143 €-960 €
21+3 183 €+4 389 €-1 206 €
22+3 183 €+4 642 €-1 459 €
23+3 183 €+4 901 €-1 718 €
24+3 183 €+5 168 €-1 985 €
25+3 183 €+5 442 €-2 259 €
Total+79 575 €+64 848 €+14 727 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →