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Appartement 3 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface63m²
Coût Total140 900€
Loyer Annuel10 133€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 587,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 63 m²

Amateurs d'ancien, voila à vendre un appartement avec beaucoup de potentiel ! Situé en Hyper centre, rue de l'Emery, au 2ième étage d'un immeuble de 1870, accessible par une coursive extérieure (servant de balcon), vous trouverez une entrée, cuisine, salon-séjour, chambres, sdb avec wc. Prévoir une rénovation complète pour jouir de tout le caractère et le charme de l'immeuble (budget de 30k€ à 60k€). Travaux de copropriété en approche, prévoir un autre budget complémentaire de 50k€. Contactez nous pour plus de détails. Avec le Cabinet Biens à Nantes, les honoraires charge acquéreur vous permettent de bénéficier de frais de notaire au juste prix !

Surface : 63 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 30 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/04/2025

Consommation énergie primaire : 525 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 339 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 110 € et 4 220 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Coordonnées : 47.211930, -1.556688
Total : 140 900€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 32 900€
Valeur du bien : 132 900€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10133€/an
Fourchette totale : 637€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 7645€ - 13432€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 000 €/m²
Basé sur :1134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :252 000 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-152 000€ (-60.3%)
Marge achat-revente :111 100€ (44.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :703,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,23€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 739,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 260,45€
Coût de l'assurance :10 567,50€
Taxe foncière : 1 013,34€/an
Soit par mois : 84,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 900 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€ (plomberie et électricité incluses, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 3000€ = 3000€ (plomberie et électricité incluses, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région, avec des coefficients appliqués pour les matériaux et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 900 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 178 €
Revenus locatifs : +10 133 €
Charges déductibles : -39 178 €
Résultat foncier Année 1 : -29 044 €(Déficit de 29 044 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 644 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 278 €/an
Revenus locatifs : +10 133 €
Charges déductibles : -6 278 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 856 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7644.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 133 €39 182 €4 846 €-29 049 €21 400 €7 649 €7 649 €
210 336 €6 155 €4 719 €4 181 €--3 468 €
310 543 €6 023 €4 587 €4 520 €---
410 754 €5 887 €4 451 €4 867 €---
510 969 €5 745 €4 309 €5 223 €---
611 188 €5 599 €4 163 €5 589 €---
711 412 €5 448 €4 012 €5 964 €---
811 640 €5 291 €3 855 €6 349 €---
911 873 €5 129 €3 692 €6 744 €---
1012 110 €4 960 €3 524 €7 150 €---
1112 353 €4 786 €3 350 €7 566 €---
1212 600 €4 606 €3 170 €7 993 €---
1312 852 €4 420 €2 984 €8 432 €---
1413 109 €4 226 €2 790 €8 882 €---
1513 371 €4 026 €2 590 €9 344 €---
1613 638 €3 819 €2 383 €9 819 €---
1713 911 €3 605 €2 169 €10 306 €---
1814 189 €3 383 €1 947 €10 806 €---
1914 473 €3 153 €1 717 €11 320 €---
2014 762 €2 915 €1 479 €11 847 €---
2115 058 €2 669 €1 233 €12 389 €---
2215 359 €2 414 €978 €12 945 €---
2315 666 €2 150 €714 €13 516 €---
2415 979 €1 876 €440 €14 103 €---
2516 299 €1 593 €157 €14 706 €---
TOTAL324 576 €139 061 €70 260 €185 515 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 128 €-6 420 €+8 548 €
2+2 128 €0 €+2 128 €
3+2 128 €+316 €+1 812 €
4+2 128 €+1 460 €+668 €
5+2 128 €+1 567 €+561 €
6+2 128 €+1 677 €+451 €
7+2 128 €+1 789 €+339 €
8+2 128 €+1 905 €+223 €
9+2 128 €+2 023 €+105 €
10+2 128 €+2 145 €-17 €
11+2 128 €+2 270 €-142 €
12+2 128 €+2 398 €-270 €
13+2 128 €+2 530 €-402 €
14+2 128 €+2 665 €-537 €
15+2 128 €+2 803 €-675 €
16+2 128 €+2 946 €-818 €
17+2 128 €+3 092 €-964 €
18+2 128 €+3 242 €-1 114 €
19+2 128 €+3 396 €-1 268 €
20+2 128 €+3 554 €-1 426 €
21+2 128 €+3 717 €-1 589 €
22+2 128 €+3 884 €-1 756 €
23+2 128 €+4 055 €-1 927 €
24+2 128 €+4 231 €-2 103 €
25+2 128 €+4 412 €-2 284 €
Total+53 200 €+55 654 €+-2 454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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