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Maison de ville à vendre

VilleGaillac (81)
Surface159.2m²
Coût Total216 150€
Loyer Annuel17 579€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 159.2 m²
Prix au m² : 942,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cave, Cheminée, Salon (total 26,29 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Sans vis-à-vis, Exposition est, Pas de balcon, Non meublé

Dans le centre historique de Gaillac, cette maison de ville offre un réel potentiel pour un projet de rénovation ou d’investissement.

Le rez-de-chaussée est composé d'une surface d’environ 111 m² comprenant un garage d'environ 19 m². Cet espace, actuellement non aménagé, peut être transformé selon les besoins.

À l’étage, la maison dispose d’environ 119 m² habitables. La distribution actuelle comprend un salon, une cuisine, une salle à manger, trois chambres, un bureau et une salle de bain avec toilettes. Bien que nécessitant des travaux de rénovation, cette partie bénéficie de volumes équilibrés et d’un agencement permettant de nombreuses possibilités d’aménagement.

Les combles, d’une surface d’environ 133 m², sont accessibles et peuvent être exploités pour créer des pièces supplémentaires ou un espace indépendant.

Le chauffage est assuré par une installation au fioul.

Ville : Gaillac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.918989, 1.896076
Total : 216 150€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 54 150€
Valeur du bien : 204 150€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159.2m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1465€/mois
Loyer annuel estimé : 17579€/an
Fourchette totale : 1146€ - 1873€/mois
Fourchette annuelle : 13753€ - 22470€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 347,43 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :373 710 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-223 710€ (-59.9%)
Marge achat-revente :157 560€ (42.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 133,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 012,03€
Coût de l'assurance :18 913,13€
Taxe foncière : 1 757,92€/an
Soit par mois : 146,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 464,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 280,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 159.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique générale
Quantité: 1 installation pour 159.2 m²
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 150 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 650€
    Isolation combles perdus: 133 m² × 50€/m² = 6650€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 465 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 579 €/an
Calcul : 1 465 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 256 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 150 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 757 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 758 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 920 €
Revenus locatifs : +17 579 €
Charges déductibles : -63 920 €
Résultat foncier Année 1 : -46 341 €(Déficit de 46 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 770 €/an
Revenus locatifs : +17 579 €
Charges déductibles : -9 770 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24940.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 579 €63 927 €7 263 €-46 348 €21 400 €24 948 €24 948 €
217 931 €9 584 €7 070 €8 347 €--16 601 €
318 289 €9 385 €6 870 €8 905 €--7 697 €
418 655 €9 178 €6 664 €9 477 €---
519 028 €8 965 €6 450 €10 063 €---
619 409 €8 744 €6 229 €10 665 €---
719 797 €8 515 €6 001 €11 282 €---
820 193 €8 279 €5 765 €11 914 €---
920 597 €8 034 €5 520 €12 562 €---
1021 009 €7 781 €5 267 €13 227 €---
1121 429 €7 520 €5 005 €13 909 €---
1221 858 €7 249 €4 734 €14 609 €---
1322 295 €6 969 €4 454 €15 326 €---
1422 741 €6 679 €4 164 €16 062 €---
1523 195 €6 379 €3 865 €16 816 €---
1623 659 €6 069 €3 554 €17 590 €---
1724 133 €5 748 €3 234 €18 385 €---
1824 615 €5 416 €2 902 €19 199 €---
1925 107 €5 073 €2 558 €20 035 €---
2025 610 €4 717 €2 203 €20 892 €---
2126 122 €4 350 €1 835 €21 772 €---
2226 644 €3 969 €1 455 €22 675 €---
2327 177 €3 576 €1 062 €23 601 €---
2427 721 €3 169 €655 €24 552 €---
2528 275 €2 748 €233 €25 527 €---
TOTAL563 068 €222 023 €105 012 €341 045 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 045 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 692 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 692 €-6 420 €+10 112 €
2+3 692 €0 €+3 692 €
3+3 692 €0 €+3 692 €
4+3 692 €+534 €+3 158 €
5+3 692 €+3 019 €+673 €
6+3 692 €+3 199 €+493 €
7+3 692 €+3 384 €+308 €
8+3 692 €+3 574 €+118 €
9+3 692 €+3 769 €-77 €
10+3 692 €+3 968 €-276 €
11+3 692 €+4 173 €-481 €
12+3 692 €+4 383 €-691 €
13+3 692 €+4 598 €-906 €
14+3 692 €+4 819 €-1 127 €
15+3 692 €+5 045 €-1 353 €
16+3 692 €+5 277 €-1 585 €
17+3 692 €+5 515 €-1 823 €
18+3 692 €+5 760 €-2 068 €
19+3 692 €+6 010 €-2 318 €
20+3 692 €+6 268 €-2 576 €
21+3 692 €+6 532 €-2 840 €
22+3 692 €+6 802 €-3 110 €
23+3 692 €+7 080 €-3 388 €
24+3 692 €+7 366 €-3 674 €
25+3 692 €+7 658 €-3 966 €
Total+92 300 €+102 313 €+-10 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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