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Ensemble immobilier Pontchateau

Bien expiré
VillePontchâteau (44)
Surface400m²
Coût Total637 966€
Loyer Annuel48 187€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 486 450 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 216,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

PONTCHATEAU- Situé au coeur du calvaire, dans un environnement avec un potentiel touristique ainsi qu'un spacieux parking. Cet ensemble immobilier est composé de deux bâtiments . Une salle de réception avec cuisine équipée de chambre froide, grenier aménageable - chauffage par pompe à chaleur. Sur la même parcelle un ancien restaurant avec deux salles de réceptions, un bar ainsi que des sanitaires, des gardes mangers et remises complètent le rez de chaussé . L'étage offre une partie habitable avec 4 chambres, un séjour, une salle de bains avec wc et un grenier aménageable. Prix honoraires agence inclus 486 450 euros honoraires inclus soit 470 000 euros vendeur plus 16 450 euros d'honoraires à la charge de l'acquéreur. (3.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/127606.pdf

Ville : Pontchâteau
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44160
Coordonnées : 47.437337, -2.088023
Total : 637 966€
Prix d'acquisition : 486 450€
Travaux : 112 600€
Valeur du bien : 599 050€
Frais de notaire : 38 916€
Coût estimé : 38 916€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 10.04€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 4016€/mois
Loyer annuel estimé : 48187€/an
Fourchette totale : 3257€ - 4951€/mois
Fourchette annuelle : 39081€ - 59415€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 301,9 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :920 760 €
Prix d'achat :486 450 €
Décote à l'achat :-434 310€ (-47.2%)
Marge achat-revente :282 794€ (30.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :637 966€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 163,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :186,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 349,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :310 963,27€
Coût de l'assurance :55 822,02€
Taxe foncière : 4 818,72€/an
Soit par mois : 401,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 015,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 750,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :264,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour améliorer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (400 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :112 600 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:16 000€
    Isolation combles: 400 m² × 40€/m² = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:50 000€
    Fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1000€/fenêtre = 50000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontchâteau (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 187 €/an
Calcul : 4 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 637 966 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 233 €/an
Calcul : 186 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 112 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 141 130 €
Revenus locatifs : +48 187 €
Charges déductibles : -141 130 €
Résultat foncier Année 1 : -92 943 €(Déficit de 92 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 71 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 530 €/an
Revenus locatifs : +48 187 €
Charges déductibles : -28 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 657 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 71542.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 486 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 316 193 €(65% de 486 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 498 €/an
Calcul : 316 193 € × 3,636% = 11 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 187 €141 151 €21 499 €-92 963 €21 400 €71 563 €71 563 €
249 151 €27 981 €20 929 €21 170 €--50 393 €
350 134 €27 391 €20 339 €22 743 €--27 650 €
451 137 €26 780 €19 729 €24 356 €--3 293 €
552 159 €26 149 €19 097 €26 010 €---
653 203 €25 496 €18 444 €27 707 €---
754 267 €24 820 €17 768 €29 447 €---
855 352 €24 121 €17 069 €31 231 €---
956 459 €23 397 €16 345 €33 062 €---
1057 588 €22 648 €15 597 €34 940 €---
1158 740 €21 874 €14 822 €36 866 €---
1259 915 €21 073 €14 021 €38 842 €---
1361 113 €20 244 €13 192 €40 870 €---
1462 335 €19 386 €12 334 €42 950 €---
1563 582 €18 498 €11 447 €45 084 €---
1664 854 €17 580 €10 528 €47 274 €---
1766 151 €16 630 €9 578 €49 521 €---
1867 474 €15 647 €8 595 €51 827 €---
1968 823 €14 630 €7 578 €54 193 €---
2070 200 €13 577 €6 526 €56 622 €---
2171 604 €12 489 €5 437 €59 115 €---
2273 036 €11 362 €4 311 €61 673 €---
2374 496 €10 197 €3 145 €64 300 €---
2475 986 €8 991 €1 939 €66 995 €---
2577 506 €7 744 €692 €69 763 €---
TOTAL1 543 451 €599 853 €310 963 €943 598 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 943 598 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 119 €-6 420 €+16 539 €
2+10 119 €0 €+10 119 €
3+10 119 €0 €+10 119 €
4+10 119 €0 €+10 119 €
5+10 119 €+6 815 €+3 304 €
6+10 119 €+8 312 €+1 807 €
7+10 119 €+8 834 €+1 285 €
8+10 119 €+9 369 €+750 €
9+10 119 €+9 919 €+200 €
10+10 119 €+10 482 €-363 €
11+10 119 €+11 060 €-941 €
12+10 119 €+11 653 €-1 534 €
13+10 119 €+12 261 €-2 142 €
14+10 119 €+12 885 €-2 766 €
15+10 119 €+13 525 €-3 406 €
16+10 119 €+14 182 €-4 063 €
17+10 119 €+14 856 €-4 737 €
18+10 119 €+15 548 €-5 429 €
19+10 119 €+16 258 €-6 139 €
20+10 119 €+16 987 €-6 868 €
21+10 119 €+17 734 €-7 615 €
22+10 119 €+18 502 €-8 383 €
23+10 119 €+19 290 €-9 171 €
24+10 119 €+20 099 €-9 980 €
25+10 119 €+20 929 €-10 810 €
Total+252 975 €+283 079 €+-30 104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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