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Immeuble 9 pièces 290 m²

Bien expiré
VilleLens (62)
Surface290m²
Coût Total309 889€
Loyer Annuel40 085€
Rentabilité12.94%
Cashflow/mois+1 407€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 990 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 758,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLISIVITE STEPHANE PLAZA IMMOBILIER

Venez découvrir cette immeuble de rapport local commercial + 4 appartements. Idéal investisseur :

-Immeuble d'environ 290 m² idéalement situé en plein centre-ville, comprenant :

  • RDC local commercial de 130 m² avec 2 vitrines à aménager entièrement.
  • 1er étage un F1 de 37 m² (cuisine, salon, chambre) + cour de 6 m² et un duplex de 68 m² (2 chambres, salon, cuisine) avec cour de 6 m². -2e étage un studio de 22 m². -3e étage un F1 de 35 m² (cuisine, salon, chambre).

Travaux réalisés à 70 % sur les appartements, il reste quelques finitions.

Idéal investisseur. Pour tout renseignement, contactez Stéphane Plaza Immobilier Lens au 03 21 14 37 30

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.430965, 2.833383
Total : 309 889€
Prix d'acquisition : 219 990€
Travaux : 72 300€
Valeur du bien : 292 290€
Frais de notaire : 17 599€
Coût estimé : 17 599€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 11.52€/m²/mois
Fourchette : 9.37€ - 14.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 3340€/mois
Loyer annuel estimé : 40085€/an
Fourchette totale : 2718€ - 4105€/mois
Fourchette annuelle : 32620€ - 49259€/an
Rentabilité brute :12.94%
Fourchette de rentabilité :10.53% - 15.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 889€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 511,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :87,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 599,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 644,07€
Coût de l'assurance :26 340,57€
Taxe foncière : 4 008,53€/an
Soit par mois : 334,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 340,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 933,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 406,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimation basée sur 290 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet de la cuisine dans le local commercial
Quantité: cuisine complète pour 130 m²
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain dans les appartements
Quantité: 3 salles de bain (1 par appartement)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 300 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 500€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 500€ = 14500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 130 m² × 150€/m² = 19500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 4000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 500€
    Peinture murs: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Rafraîchissement parquet: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 085 €/an
Calcul : 3 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 889 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 054 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 334 €
Revenus locatifs : +40 085 €
Charges déductibles : -87 334 €
Résultat foncier Année 1 : -47 248 €(Déficit de 47 248 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 848 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 034 €/an
Revenus locatifs : +40 085 €
Charges déductibles : -15 034 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 052 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25848.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 994 €(65% de 219 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 142 994 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 085 €87 343 €9 981 €-47 258 €21 400 €25 858 €25 858 €
240 887 €14 773 €9 711 €26 114 €---
341 705 €14 494 €9 432 €27 210 €---
442 539 €14 206 €9 144 €28 333 €---
543 390 €13 908 €8 846 €29 481 €---
644 257 €13 601 €8 539 €30 657 €---
745 143 €13 283 €8 221 €31 860 €---
846 045 €12 955 €7 893 €33 091 €---
946 966 €12 616 €7 553 €34 351 €---
1047 906 €12 265 €7 203 €35 640 €---
1148 864 €11 903 €6 841 €36 961 €---
1249 841 €11 529 €6 467 €38 312 €---
1350 838 €11 143 €6 081 €39 695 €---
1451 855 €10 744 €5 682 €41 111 €---
1552 892 €10 332 €5 269 €42 560 €---
1653 950 €9 906 €4 844 €44 044 €---
1755 029 €9 466 €4 403 €45 563 €---
1856 129 €9 011 €3 949 €47 118 €---
1957 252 €8 541 €3 479 €48 710 €---
2058 397 €8 056 €2 994 €50 341 €---
2159 565 €7 555 €2 493 €52 010 €---
2260 756 €7 037 €1 975 €53 719 €---
2361 971 €6 502 €1 440 €55 469 €---
2463 211 €5 949 €887 €57 261 €---
2564 475 €5 378 €316 €59 096 €---
TOTAL1 283 945 €342 498 €143 644 €941 447 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 941 447 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 418 €-6 420 €+14 838 €
2+8 418 €+77 €+8 341 €
3+8 418 €+8 163 €+255 €
4+8 418 €+8 500 €-82 €
5+8 418 €+8 844 €-426 €
6+8 418 €+9 197 €-779 €
7+8 418 €+9 558 €-1 140 €
8+8 418 €+9 927 €-1 509 €
9+8 418 €+10 305 €-1 887 €
10+8 418 €+10 692 €-2 274 €
11+8 418 €+11 088 €-2 670 €
12+8 418 €+11 494 €-3 076 €
13+8 418 €+11 908 €-3 490 €
14+8 418 €+12 333 €-3 915 €
15+8 418 €+12 768 €-4 350 €
16+8 418 €+13 213 €-4 795 €
17+8 418 €+13 669 €-5 251 €
18+8 418 €+14 135 €-5 717 €
19+8 418 €+14 613 €-6 195 €
20+8 418 €+15 102 €-6 684 €
21+8 418 €+15 603 €-7 185 €
22+8 418 €+16 116 €-7 698 €
23+8 418 €+16 641 €-8 223 €
24+8 418 €+17 178 €-8 760 €
25+8 418 €+17 729 €-9 311 €
Total+210 450 €+282 434 €+-71 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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