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Appartement - 5 pièce(s) - 161 m²

VilleOlivese (2A)
Surface161m²
Coût Total317 800€
Loyer Annuel20 857€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 1 708,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité

  • en plein coeur du charmant village d'Olivese, à 50 minutes de l'aéroport d'Ajaccio, ce grand appartement est situé dans une authentique maison de village en pierre, constituée de seulement deux appartements.

Au 1er étage, vous bénéficierez d'une magnifique terrasse de 40 m2 et d'une superbe vue dégagée depuis le balcon du 2ème étage.

D'une superficie (Carrez) de 161m2, il comprend:

  • au RDC, entrée privative avec buanderie

  • au demi-palier, salle de douche avec WC

  • au 1er étage, spacieux salon / salle à manger et cuisine ouverte de près de 60m2

  • au 2ème étage, trois chambres, salle de bain avec WC

  • au 3ème étage, combles aménagées en bureau + chambre + salle d'eau / WC Un grand garage de 38m2 complète ce bien. En très bon état général, cet appartement est un véritable coup de coeur !

Nombre de lots de la Copropriété : 4

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Bruno BLANCHARD inscrit au RSAC d'AJACCIO n° 528 415 417 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 225820BB

Plus d'information :

  • Climatisation
Ville : Olivese
Département : Corse-du-Sud
Région : Corse
Code postal : 20140
Coordonnées : 41.845800, 9.057540
Total : 317 800€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 20 800€
Valeur du bien : 295 800€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 10.80€/m²/mois
Fourchette : 8.54€ - 13.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1738€/mois
Loyer annuel estimé : 20857€/an
Fourchette totale : 1375€ - 2197€/mois
Fourchette annuelle : 16499€ - 26366€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :261,34 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :42 076 €
Prix d'achat :275 000 €
Décote à l'achat :+232 924€ (+553.6%)
Marge achat-revente :-275 724€ (-655.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 579,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :92,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 671,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 922,75€
Coût de l'assurance :27 807,50€
Taxe foncière : 2 085,72€/an
Soit par mois : 173,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 738,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 845,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 800 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (estimation pour une cuisine de 15 m² à 600€/m² incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (estimation pour une salle de bain de 6 m² à 1000€/m² incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Vérification robinetterie: 1000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:2 200€
    Peinture murs 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Vérification robinetterie: 1000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Olivese (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 857 €/an
Calcul : 1 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 800 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 112 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 761 €
Revenus locatifs : +20 857 €
Charges déductibles : -34 761 €
Résultat foncier Année 1 : -13 903 €(Déficit de 13 903 €)
Imputable sur revenu global : 13 903 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 961 €/an
Revenus locatifs : +20 857 €
Charges déductibles : -13 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 897 €/an
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 857 €34 771 €10 773 €-13 914 €13 914 €--
221 274 €13 686 €10 488 €7 588 €---
321 700 €13 391 €10 193 €8 309 €---
422 134 €13 086 €9 888 €9 048 €---
522 576 €12 770 €9 572 €9 806 €---
623 028 €12 444 €9 246 €10 584 €---
723 489 €12 105 €8 907 €11 383 €---
823 958 €11 756 €8 558 €12 203 €---
924 437 €11 393 €8 195 €13 044 €---
1024 926 €11 019 €7 821 €13 907 €---
1125 425 €10 631 €7 433 €14 794 €---
1225 933 €10 230 €7 032 €15 703 €---
1326 452 €9 815 €6 617 €16 637 €---
1426 981 €9 385 €6 187 €17 596 €---
1527 521 €8 940 €5 742 €18 580 €---
1628 071 €8 480 €5 282 €19 591 €---
1728 632 €8 004 €4 806 €20 629 €---
1829 205 €7 511 €4 313 €21 694 €---
1929 789 €7 001 €3 803 €22 788 €---
2030 385 €6 473 €3 275 €23 912 €---
2130 993 €5 927 €2 729 €25 066 €---
2231 612 €5 362 €2 164 €26 251 €---
2332 245 €4 777 €1 579 €27 468 €---
2432 890 €4 172 €974 €28 718 €---
2533 547 €3 545 €347 €30 002 €---
TOTAL668 061 €256 673 €155 923 €411 388 €13 914 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 174 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 380 €-4 174 €+8 554 €
2+4 380 €+2 277 €+2 103 €
3+4 380 €+2 493 €+1 887 €
4+4 380 €+2 714 €+1 666 €
5+4 380 €+2 942 €+1 438 €
6+4 380 €+3 175 €+1 205 €
7+4 380 €+3 415 €+965 €
8+4 380 €+3 661 €+719 €
9+4 380 €+3 913 €+467 €
10+4 380 €+4 172 €+208 €
11+4 380 €+4 438 €-58 €
12+4 380 €+4 711 €-331 €
13+4 380 €+4 991 €-611 €
14+4 380 €+5 279 €-899 €
15+4 380 €+5 574 €-1 194 €
16+4 380 €+5 877 €-1 497 €
17+4 380 €+6 189 €-1 809 €
18+4 380 €+6 508 €-2 128 €
19+4 380 €+6 836 €-2 456 €
20+4 380 €+7 174 €-2 794 €
21+4 380 €+7 520 €-3 140 €
22+4 380 €+7 875 €-3 495 €
23+4 380 €+8 240 €-3 860 €
24+4 380 €+8 615 €-4 235 €
25+4 380 €+9 001 €-4 621 €
Total+109 500 €+123 416 €+-13 916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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