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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Hilaire-des-Loges (85)
Surface225m²
Coût Total299 446€
Loyer Annuel18 469€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 211 200 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 938,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Salon (total 36 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, calme, Exposition sud

A Saint Hilaire des loges, Maison de maître en pierre d'environ 225 m².

Amoureux de belles demeures anciennes et de projets de rénovation, découvrez cette authentique maison de maître en pierre offrant 225 m² habitables et un fort potentiel d'aménagement.

Cette propriété de caractère séduit par ses beaux volumes, son cachet d'origine et ses nombreuses possibilités. Elle se compose d'une entrée, de vastes pièces de vie lumineuses, de 4 grandes chambres, d'une salle d'eau, WC, grenier, ainsi que des espaces à repenser selon vos envies et d'une cave.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain clos de 4 047 m², idéal pour créer un véritable havre de paix. Les nombreuses dépendances constituent un véritable atout : préau, écuries, bâtiments annexes, parfaits pour un projet familial, artisanal ou de stockage.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant l'opportunité de révéler tout le charme de cette propriété et de la personnaliser à votre goût.

Située à proximité immédiate des commerces et des écoles, cette propriété allie le charme de la campagne et la praticité du quotidien.

Une propriété rare, idéale pour les passionnés de belles pierres en quête d'un projet de rénovation de caractère. À découvrir sans tarder ! (5.60 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Sébastien JOULAIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 2026AC00110 - LA ROCHE SUR YON.

Ville : Saint-Hilaire-des-Loges
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85240
Coordonnées : 46.487408, -0.655702
Total : 299 446€
Prix d'acquisition : 211 200€
Travaux : 71 350€
Valeur du bien : 282 550€
Frais de notaire : 16 896€
Coût estimé : 16 896€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1539€/mois
Loyer annuel estimé : 18469€/an
Fourchette totale : 1208€ - 1962€/mois
Fourchette annuelle : 14490€ - 23539€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 343,72 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :302 337 €
Prix d'achat :211 200 €
Décote à l'achat :-91 137€ (-30.1%)
Marge achat-revente :2 891€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 446€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 484,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :112,29€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 596,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 958,73€
Coût de l'assurance :33 687,68€
Taxe foncière : 1 846,87€/an
Soit par mois : 153,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 539,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 750,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 350 €(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 750€
    Isolation combles: 225 m² × 30€/m² = 6750€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Hilaire-des-Loges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 469 €/an
Calcul : 1 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 446 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 348 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 626 €
Revenus locatifs : +18 469 €
Charges déductibles : -84 626 €
Résultat foncier Année 1 : -66 157 €(Déficit de 66 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 276 €/an
Revenus locatifs : +18 469 €
Charges déductibles : -13 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 193 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44757.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 211 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 280 €(65% de 211 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 992 €/an
Calcul : 137 280 € × 3,636% = 4 992 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 469 €84 635 €10 091 €-66 167 €21 400 €44 767 €44 767 €
218 838 €13 018 €9 824 €5 820 €--38 947 €
319 215 €12 741 €9 547 €6 474 €--32 473 €
419 599 €12 455 €9 260 €7 144 €--25 329 €
519 991 €12 158 €8 964 €7 833 €--17 496 €
620 391 €11 852 €8 657 €8 539 €--8 956 €
720 799 €11 534 €8 340 €9 264 €---
821 215 €11 206 €8 012 €10 009 €---
921 639 €10 867 €7 672 €10 772 €---
1022 072 €10 515 €7 321 €11 557 €---
1122 513 €10 152 €6 957 €12 362 €---
1222 963 €9 775 €6 581 €13 188 €---
1323 423 €9 386 €6 192 €14 036 €---
1423 891 €8 984 €5 789 €14 907 €---
1524 369 €8 567 €5 373 €15 802 €---
1624 856 €8 136 €4 942 €16 720 €---
1725 354 €7 690 €4 496 €17 663 €---
1825 861 €7 229 €4 034 €18 632 €---
1926 378 €6 751 €3 557 €19 626 €---
2026 905 €6 257 €3 063 €20 648 €---
2127 443 €5 746 €2 552 €21 697 €---
2227 992 €5 218 €2 023 €22 775 €---
2328 552 €4 671 €1 476 €23 881 €---
2429 123 €4 105 €910 €25 018 €---
2529 706 €3 519 €325 €26 187 €---
TOTAL591 556 €297 168 €145 959 €294 388 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 878 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 878 €-6 420 €+10 298 €
2+3 878 €0 €+3 878 €
3+3 878 €0 €+3 878 €
4+3 878 €0 €+3 878 €
5+3 878 €0 €+3 878 €
6+3 878 €0 €+3 878 €
7+3 878 €+92 €+3 786 €
8+3 878 €+3 003 €+875 €
9+3 878 €+3 232 €+646 €
10+3 878 €+3 467 €+411 €
11+3 878 €+3 708 €+170 €
12+3 878 €+3 956 €-78 €
13+3 878 €+4 211 €-333 €
14+3 878 €+4 472 €-594 €
15+3 878 €+4 741 €-863 €
16+3 878 €+5 016 €-1 138 €
17+3 878 €+5 299 €-1 421 €
18+3 878 €+5 590 €-1 712 €
19+3 878 €+5 888 €-2 010 €
20+3 878 €+6 194 €-2 316 €
21+3 878 €+6 509 €-2 631 €
22+3 878 €+6 832 €-2 954 €
23+3 878 €+7 164 €-3 286 €
24+3 878 €+7 506 €-3 628 €
25+3 878 €+7 856 €-3 978 €
Total+96 950 €+88 317 €+8 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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