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Dans la capitale Morvandelle

Bien expiré
VilleCHATEAU CHINON VILLE (58)
Surface62m²
Coût Total78 672€
Loyer Annuel4 486€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 900 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 482,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 62 m², 3 pièces, 2 chambres, Terrasse, Orientation sud, 153 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Salon, Cave, 1 salle de douche, Chauffage électrique

Cette maison de plein pied à rénover, a de très beaux volumes. Comprenant cuisine, salle d'eau avec Wc, salon, salle à manger, une chambre avec cabinet de toilette. Patio à l'arrière sans vis à vis avec deux cabanons, elle possède également deux belles caves. Proche de tous commerces au centre de la ville, cette maison est idéale pour un couple, ou un étudiant N'hésitez à demander une visite, elle a un très beau potentiel.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : CHATEAU CHINON VILLE
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58120
Coordonnées : 47.066514, 3.933387
Total : 78 672€
Prix d'acquisition : 29 900€
Travaux : 46 380€
Valeur du bien : 76 280€
Frais de notaire : 2 392€
Coût estimé : 2 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.62€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 374€/mois
Loyer annuel estimé : 4486€/an
Fourchette totale : 287€ - 488€/mois
Fourchette annuelle : 3439€ - 5852€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :648,94 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 235 €
Prix d'achat :29 900 €
Décote à l'achat :-10 335€ (-25.7%)
Marge achat-revente :-38 437€ (-95.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :395,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 418,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 863,25€
Coût de l'assurance :6 883,80€
Taxe foncière : 448,62€/an
Soit par mois : 37,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 373,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 455,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 618 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (62 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photo, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 380 €(748 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:2 480€
    Isolation toiture/combles: 62 m² × 40€/m² = 2480€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 240€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Château-Chinon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 374 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 486 €/an
Calcul : 374 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 672 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 449 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 846 €
Revenus locatifs : +4 486 €
Charges déductibles : -49 846 €
Résultat foncier Année 1 : -45 360 €(Déficit de 45 360 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 960 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 466 €/an
Revenus locatifs : +4 486 €
Charges déductibles : -3 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 020 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23960.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 435 €(65% de 29 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 707 €/an
Calcul : 19 435 € × 3,636% = 707 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 486 €49 849 €2 745 €-45 363 €21 400 €23 963 €23 963 €
24 576 €3 397 €2 673 €1 179 €--22 784 €
34 667 €3 323 €2 599 €1 344 €--21 440 €
44 761 €3 246 €2 522 €1 514 €--19 925 €
54 856 €3 167 €2 443 €1 689 €--18 236 €
64 953 €3 084 €2 360 €1 869 €--16 367 €
75 052 €2 999 €2 275 €2 053 €--14 314 €
85 153 €2 910 €2 186 €2 243 €--12 071 €
95 256 €2 819 €2 095 €2 438 €--9 633 €
105 361 €2 724 €2 000 €2 638 €--6 995 €
115 469 €2 625 €1 901 €2 843 €--4 152 €
125 578 €2 523 €1 799 €3 055 €---
135 690 €2 418 €1 694 €3 272 €---
145 803 €2 309 €1 585 €3 495 €---
155 919 €2 195 €1 471 €3 724 €---
166 038 €2 078 €1 354 €3 960 €---
176 159 €1 956 €1 232 €4 202 €---
186 282 €1 831 €1 107 €4 451 €---
196 407 €1 700 €976 €4 707 €---
206 536 €1 565 €841 €4 971 €---
216 666 €1 425 €701 €5 241 €---
226 800 €1 280 €556 €5 519 €---
236 936 €1 130 €406 €5 806 €---
247 074 €975 €251 €6 100 €---
257 216 €813 €89 €6 402 €---
TOTAL143 696 €104 343 €39 863 €39 353 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 486 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+942 €-6 420 €+7 362 €
2+942 €0 €+942 €
3+942 €0 €+942 €
4+942 €0 €+942 €
5+942 €0 €+942 €
6+942 €0 €+942 €
7+942 €0 €+942 €
8+942 €0 €+942 €
9+942 €0 €+942 €
10+942 €0 €+942 €
11+942 €0 €+942 €
12+942 €+916 €+26 €
13+942 €+982 €-40 €
14+942 €+1 048 €-106 €
15+942 €+1 117 €-175 €
16+942 €+1 188 €-246 €
17+942 €+1 261 €-319 €
18+942 €+1 335 €-393 €
19+942 €+1 412 €-470 €
20+942 €+1 491 €-549 €
21+942 €+1 572 €-630 €
22+942 €+1 656 €-714 €
23+942 €+1 742 €-800 €
24+942 €+1 830 €-888 €
25+942 €+1 921 €-979 €
Total+23 550 €+13 051 €+10 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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