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Studio à vendre

Bien expiré
VilleGrospierres (07)
Surface29m²
Coût Total60 229€
Loyer Annuel4 358€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 008 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 1 034,76 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Terrasse, Exposition ouest, Piscine

Spécial Investissement locatif par bail commercial. Fiscalité LMNP. « Aucune possibilité d'acquisition en résidence principale ou secondaire » A Grospierres, au sein d'une résidence affaire, appartement - studio, d'une surface de 29 m² + terrasse, bénéficiant d'un emplacement privilégié. Gestion locative totalement gérée et sans souci par bail locatif Percevez 2003€ net de charges de loyer garanti/an soit 7% de rentabilité immédiate. Grâce à l'avantage fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel, bénéficiez de revenus nets d'impôts (ou partiellement). Pour obtenir des informations complémentaires, Contactez-nous vite !! PIERRE-REVENTE : +33(0)2.40.26.33.88 / Josselin COMBAROPOULOS + 33(0)6.45.75.65.39 ou via notre site « PIERRE-REVENTE ». Visite virtuelle & conseils personnalisés disponibles sur demande.

Ville : Grospierres
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07120
Coordonnées : 44.376539, 4.268934
Total : 60 229€
Prix d'acquisition : 30 008€
Travaux : 27 820€
Valeur du bien : 57 828€
Frais de notaire : 2 401€
Coût estimé : 2 401€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 12.52€/m²/mois
Fourchette : 10.04€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 363€/mois
Loyer annuel estimé : 4358€/an
Fourchette totale : 291€ - 453€/mois
Fourchette annuelle : 3495€ - 5434€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 625 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :47 125 €
Prix d'achat :30 008 €
Décote à l'achat :-17 117€ (-36.3%)
Marge achat-revente :-13 104€ (-27.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 229€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :295,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :17,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 312,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 300,69€
Coût de l'assurance :5 270,04€
Taxe foncière : 435,78€/an
Soit par mois : 36,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 363,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 348,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 29 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans l'espace chambre
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans l'espace salon
Quantité: 8 m²
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 820 €(959 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement léger cuisine: Peinture et petits travaux: 1 cuisine × 1 500€ = 1 500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:320€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grospierres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 363 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 358 €/an
Calcul : 363 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 229 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 211 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 436 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 428 €
Revenus locatifs : +4 358 €
Charges déductibles : -30 428 €
Résultat foncier Année 1 : -26 071 €(Déficit de 26 071 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 671 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 608 €/an
Revenus locatifs : +4 358 €
Charges déductibles : -2 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 749 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4670.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 008 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 505 €(65% de 30 008 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 505 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 358 €30 430 €1 964 €-26 073 €21 400 €4 673 €4 673 €
24 445 €2 558 €1 911 €1 887 €--2 785 €
34 534 €2 503 €1 856 €2 031 €--754 €
44 624 €2 447 €1 800 €2 178 €---
54 717 €2 388 €1 742 €2 329 €---
64 811 €2 328 €1 681 €2 483 €---
74 908 €2 266 €1 619 €2 642 €---
85 006 €2 201 €1 555 €2 805 €---
95 106 €2 135 €1 488 €2 971 €---
105 208 €2 066 €1 419 €3 142 €---
115 312 €1 995 €1 348 €3 317 €---
125 418 €1 921 €1 275 €3 497 €---
135 527 €1 845 €1 199 €3 681 €---
145 637 €1 767 €1 120 €3 870 €---
155 750 €1 686 €1 039 €4 064 €---
165 865 €1 602 €955 €4 263 €---
175 982 €1 515 €869 €4 467 €---
186 102 €1 426 €779 €4 676 €---
196 224 €1 333 €687 €4 891 €---
206 348 €1 238 €591 €5 111 €---
216 475 €1 139 €492 €5 337 €---
226 605 €1 037 €390 €5 568 €---
236 737 €931 €284 €5 806 €---
246 872 €822 €175 €6 050 €---
257 009 €709 €62 €6 300 €---
TOTAL139 580 €72 285 €28 301 €67 295 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +915 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+915 €-6 420 €+7 335 €
2+915 €0 €+915 €
3+915 €0 €+915 €
4+915 €+427 €+488 €
5+915 €+699 €+216 €
6+915 €+745 €+170 €
7+915 €+793 €+122 €
8+915 €+841 €+74 €
9+915 €+891 €+24 €
10+915 €+943 €-28 €
11+915 €+995 €-80 €
12+915 €+1 049 €-134 €
13+915 €+1 104 €-189 €
14+915 €+1 161 €-246 €
15+915 €+1 219 €-304 €
16+915 €+1 279 €-364 €
17+915 €+1 340 €-425 €
18+915 €+1 403 €-488 €
19+915 €+1 467 €-552 €
20+915 €+1 533 €-618 €
21+915 €+1 601 €-686 €
22+915 €+1 671 €-756 €
23+915 €+1 742 €-827 €
24+915 €+1 815 €-900 €
25+915 €+1 890 €-975 €
Total+22 875 €+20 189 €+2 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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