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Appartement à vendre

VilleBrest (29)
Surface55m²
Coût Total83 390€
Loyer Annuel6 997€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 50 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 909,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 parking: Parking souterrain, 2 balcons, Jardin

Appartement situé à Loey, vendu loué, idéal pour investissement locatif.

Prix de vente : 50.000 €

Loyer actuel : 585 €/mois (soit 7.020 €/an) Possibilité de revenus supplémentaires : +50 €/mois pour le parking (jusqu’à 7.620 €/an)

Revenu net estimé : entre 3.000 € et 4.000 €/an Investissement avec bon rendement, locataire en place.

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.408072, -4.494520
Total : 83 390€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 29 390€
Valeur du bien : 79 390€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6997€/an
Fourchette totale : 462€ - 737€/mois
Fourchette annuelle : 5539€ - 8840€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 136,36 €/m²
Basé sur :375 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 500 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-67 500€ (-57.4%)
Marge achat-revente :34 110€ (29.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :413,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 436,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 513,32€
Coût de l'assurance :7 088,15€
Taxe foncière : 699,73€/an
Soit par mois : 58,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 494,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée/couloir
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée/couloir en état correct, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 390 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:4 320€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 720€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 50€
  • Entrée/Couloir:120€
    Peinture entrée/couloir: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 997 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 799 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 390 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 284 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 172 €
Revenus locatifs : +6 997 €
Charges déductibles : -33 172 €
Résultat foncier Année 1 : -26 175 €(Déficit de 26 175 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 775 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 782 €/an
Revenus locatifs : +6 997 €
Charges déductibles : -3 782 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 215 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4775.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 997 €33 175 €2 802 €-26 178 €21 400 €4 778 €4 778 €
27 137 €3 711 €2 727 €3 427 €--1 351 €
37 280 €3 634 €2 651 €3 646 €---
47 426 €3 554 €2 571 €3 871 €---
57 574 €3 472 €2 489 €4 102 €---
67 726 €3 387 €2 403 €4 339 €---
77 880 €3 298 €2 315 €4 582 €---
88 038 €3 207 €2 224 €4 831 €---
98 199 €3 113 €2 130 €5 086 €---
108 362 €3 015 €2 032 €5 347 €---
118 530 €2 914 €1 931 €5 615 €---
128 700 €2 810 €1 827 €5 891 €---
138 874 €2 702 €1 718 €6 173 €---
149 052 €2 590 €1 607 €6 462 €---
159 233 €2 474 €1 491 €6 759 €---
169 418 €2 355 €1 371 €7 063 €---
179 606 €2 231 €1 247 €7 375 €---
189 798 €2 103 €1 119 €7 695 €---
199 994 €1 970 €987 €8 024 €---
2010 194 €1 833 €850 €8 361 €---
2110 398 €1 691 €708 €8 706 €---
2210 606 €1 545 €561 €9 061 €---
2310 818 €1 393 €410 €9 425 €---
2411 034 €1 236 €253 €9 798 €---
2511 255 €1 073 €90 €10 181 €---
TOTAL224 127 €94 485 €40 513 €129 642 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 642 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 469 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 469 €-6 420 €+7 889 €
2+1 469 €0 €+1 469 €
3+1 469 €+688 €+781 €
4+1 469 €+1 161 €+308 €
5+1 469 €+1 231 €+238 €
6+1 469 €+1 302 €+167 €
7+1 469 €+1 375 €+94 €
8+1 469 €+1 449 €+20 €
9+1 469 €+1 526 €-57 €
10+1 469 €+1 604 €-135 €
11+1 469 €+1 685 €-216 €
12+1 469 €+1 767 €-298 €
13+1 469 €+1 852 €-383 €
14+1 469 €+1 939 €-470 €
15+1 469 €+2 028 €-559 €
16+1 469 €+2 119 €-650 €
17+1 469 €+2 213 €-744 €
18+1 469 €+2 309 €-840 €
19+1 469 €+2 407 €-938 €
20+1 469 €+2 508 €-1 039 €
21+1 469 €+2 612 €-1 143 €
22+1 469 €+2 718 €-1 249 €
23+1 469 €+2 827 €-1 358 €
24+1 469 €+2 939 €-1 470 €
25+1 469 €+3 054 €-1 585 €
Total+36 725 €+38 893 €+-2 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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