Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de village

VilleSalvetat-sur-Agout (34)
Surface90m²
Coût Total131 600€
Loyer Annuel7 841€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 844,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 4 pièces, 2 chambres, Cheminée, Orientation nord, Orientation ouest, 1 salle de douche, Chauffage électrique

Charmante maison de village au centre historique de la Salvetat sur Agout.  Retrouvez le charme d'antan. Mitoyenne des deux cotés. Edifiée sur quatre niveaux.  Rez de chaussée: cuisine avec cheminée, salle d'eau toilettes, entrée. 1er: salon cheminée . 2ème: chambre avec placard. 3ème: chambre avec placard. 4ème: grenier amménageable. Double vitrage, eau de ville et tout à l'égout.   - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Salvetat-sur-Agout
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34330
Coordonnées : 43.599522, 2.704955
Total : 131 600€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 49 520€
Valeur du bien : 125 520€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7841€/an
Fourchette totale : 482€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 5782€ - 10633€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 194,03 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 463 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-31 463€ (-29.3%)
Marge achat-revente :-24 137€ (-22.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 681,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 884,40€
Coût de l'assurance :9 870,00€
Taxe foncière : 784,12€/an
Soit par mois : 65,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 653,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 746,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et rafraîchissement des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 520 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salvetat-sur-Agout (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 841 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 051 €
Revenus locatifs : +7 841 €
Charges déductibles : -55 051 €
Résultat foncier Année 1 : -47 210 €(Déficit de 47 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 531 €/an
Revenus locatifs : +7 841 €
Charges déductibles : -5 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 310 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25809.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 841 €55 055 €4 356 €-47 214 €21 400 €25 814 €25 814 €
27 998 €5 419 €4 240 €2 579 €--23 235 €
38 158 €5 298 €4 120 €2 860 €--20 375 €
48 321 €5 174 €3 995 €3 147 €--17 228 €
58 488 €5 045 €3 866 €3 442 €--13 786 €
68 657 €4 912 €3 733 €3 745 €--10 041 €
78 830 €4 774 €3 595 €4 056 €--5 985 €
89 007 €4 632 €3 453 €4 375 €--1 610 €
99 187 €4 485 €3 306 €4 702 €---
109 371 €4 333 €3 154 €5 038 €---
119 558 €4 175 €2 996 €5 383 €---
129 750 €4 013 €2 834 €5 737 €---
139 944 €3 844 €2 665 €6 100 €---
1410 143 €3 670 €2 492 €6 473 €---
1510 346 €3 491 €2 312 €6 856 €---
1610 553 €3 305 €2 126 €7 249 €---
1710 764 €3 112 €1 933 €7 652 €---
1810 980 €2 913 €1 734 €8 066 €---
1911 199 €2 708 €1 529 €8 491 €---
2011 423 €2 495 €1 316 €8 928 €---
2111 652 €2 275 €1 096 €9 376 €---
2211 885 €2 048 €869 €9 837 €---
2312 122 €1 813 €634 €10 310 €---
2412 365 €1 570 €391 €10 795 €---
2512 612 €1 318 €139 €11 294 €---
TOTAL251 155 €141 877 €62 884 €109 278 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 278 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 647 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 647 €-6 420 €+8 067 €
2+1 647 €0 €+1 647 €
3+1 647 €0 €+1 647 €
4+1 647 €0 €+1 647 €
5+1 647 €0 €+1 647 €
6+1 647 €0 €+1 647 €
7+1 647 €0 €+1 647 €
8+1 647 €0 €+1 647 €
9+1 647 €+928 €+719 €
10+1 647 €+1 511 €+136 €
11+1 647 €+1 615 €+32 €
12+1 647 €+1 721 €-74 €
13+1 647 €+1 830 €-183 €
14+1 647 €+1 942 €-295 €
15+1 647 €+2 057 €-410 €
16+1 647 €+2 175 €-528 €
17+1 647 €+2 296 €-649 €
18+1 647 €+2 420 €-773 €
19+1 647 €+2 547 €-900 €
20+1 647 €+2 678 €-1 031 €
21+1 647 €+2 813 €-1 166 €
22+1 647 €+2 951 €-1 304 €
23+1 647 €+3 093 €-1 446 €
24+1 647 €+3 239 €-1 592 €
25+1 647 €+3 388 €-1 741 €
Total+41 175 €+32 783 €+8 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →