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A visiter appartement F4 LA METARE

VilleSaint-Étienne (42)
Surface81m²
Coût Total90 840€
Loyer Annuel8 598€
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 851,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 11, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement de type F4 de 81 m2 situé au troisième étage d'une copropriété avec ascenseur offrant un séjour, une salle à manger, une cuisine séparée, deux chambres, salle d'eau et wc séparés. DV PVC, traversant, très lumineux. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.henri-pardon-immobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.416057, 4.416251
Total : 90 840€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 16 320€
Valeur du bien : 85 320€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8598€/an
Fourchette totale : 531€ - 966€/mois
Fourchette annuelle : 6378€ - 11593€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 12.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 136,73 €/m²
Basé sur :348 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 075 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-23 075€ (-25.1%)
Marge achat-revente :1 235€ (1.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :454,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 481,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 589,94€
Coût de l'assurance :7 948,50€
Taxe foncière : 859,84€/an
Soit par mois : 71,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 716,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour moderniser le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec décoration datée, nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les deux chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais un léger rafraîchissement est conseillé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 320 €(201 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:1 620€
    Peinture murs et plafond cuisine: 30 m² × 54€/m² = 1620€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 620€
    Peinture murs et plafond salon: 30 m² × 54€/m² = 1620€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 080€
    Peinture murs et plafond 2 chambres: 20 m² × 54€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne. Les prix de peinture incluent main d'œuvre à 54€/m². La rénovation de la salle de bain est estimée à 12000€, incluant tous les éléments sanitaires et carrelage. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 840 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 437 €
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -22 437 €
Résultat foncier Année 1 : -13 839 €(Déficit de 13 839 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 117 €/an
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -6 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 481 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3138.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 598 €22 440 €3 143 €-13 842 €10 700 €3 142 €3 142 €
28 770 €6 038 €3 060 €2 732 €--409 €
38 946 €5 953 €2 975 €2 993 €---
49 125 €5 864 €2 887 €3 260 €---
59 307 €5 773 €2 795 €3 534 €---
69 493 €5 678 €2 701 €3 815 €---
79 683 €5 580 €2 602 €4 103 €---
89 877 €5 479 €2 501 €4 398 €---
910 074 €5 374 €2 396 €4 701 €---
1010 276 €5 265 €2 287 €5 011 €---
1110 481 €5 152 €2 174 €5 329 €---
1210 691 €5 035 €2 057 €5 656 €---
1310 905 €4 914 €1 936 €5 991 €---
1411 123 €4 789 €1 811 €6 334 €---
1511 345 €4 659 €1 682 €6 686 €---
1611 572 €4 525 €1 547 €7 047 €---
1711 804 €4 386 €1 408 €7 418 €---
1812 040 €4 242 €1 264 €7 798 €---
1912 281 €4 093 €1 115 €8 188 €---
2012 526 €3 938 €961 €8 588 €---
2112 777 €3 779 €801 €8 998 €---
2213 032 €3 613 €635 €9 419 €---
2313 293 €3 441 €464 €9 852 €---
2413 559 €3 264 €286 €10 295 €---
2513 830 €3 080 €102 €10 750 €---
TOTAL275 409 €136 354 €45 590 €139 055 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 055 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-3 210 €+5 016 €
2+1 806 €0 €+1 806 €
3+1 806 €+775 €+1 031 €
4+1 806 €+978 €+828 €
5+1 806 €+1 060 €+746 €
6+1 806 €+1 145 €+661 €
7+1 806 €+1 231 €+575 €
8+1 806 €+1 319 €+487 €
9+1 806 €+1 410 €+396 €
10+1 806 €+1 503 €+303 €
11+1 806 €+1 599 €+207 €
12+1 806 €+1 697 €+109 €
13+1 806 €+1 797 €+9 €
14+1 806 €+1 900 €-94 €
15+1 806 €+2 006 €-200 €
16+1 806 €+2 114 €-308 €
17+1 806 €+2 225 €-419 €
18+1 806 €+2 339 €-533 €
19+1 806 €+2 456 €-650 €
20+1 806 €+2 576 €-770 €
21+1 806 €+2 699 €-893 €
22+1 806 €+2 826 €-1 020 €
23+1 806 €+2 955 €-1 149 €
24+1 806 €+3 089 €-1 283 €
25+1 806 €+3 225 €-1 419 €
Total+45 150 €+41 716 €+3 434 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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