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Appartement 54 m² à Poitiers

VillePoitiers (86)
Surface54
Coût Total78 480
Loyer Annuel8 756
Rentabilité11.16%
Cashflow/mois+67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 314,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 54 m², 2 pièces

À vendre, appartement T2 d'environ 54 m², situé dans une résidence bien entretenue.

Les points forts du quartier :

Important : livraison pour la rentrée de septembre 2026 de la nouvelle École Européenne Supérieur de l'Image (Essi) --> beaucoup d'étudiants à loger.

Commerces et grandes surfaces à proximité

L'appartement :

Surface : environ 54 m²

Interphone

Charges de copropriété : environ 175 euros / mois (Chauffage COMPRIS)

Que vous soyez investisseur ou acquéreur en résidence principale, ce bien possède un excellent rapport qualité/prix.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations ou organiser une visite.

Annonce rédigée par Monsieur Hugo Maurel, Agent immobilier - Carte professionnelle Cpi 86[Coordonnées masquées]00005.

Ce bien est sous mandao, sous réserve que l'offre soit acceptée par le vendeur.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 1086 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 630.00 et 910.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.586990, 0.342650
Total : 78 480
Prix d'acquisition : 71 000
Travaux : 1 800
Valeur du bien : 72 800
Frais de notaire : 5 680
Coût estimé : 5 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 13.51€/m²/mois
Fourchette : 11.00€ - 16.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8756€/an
Fourchette totale : 594€ - 896€/mois
Fourchette annuelle : 7128€ - 10756€/an
Rentabilité brute :11.16%
Fourchette de rentabilité :9.08% - 13.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 433,55 €/m²
Basé sur :429 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 412
Prix d'achat :71 000
Décote à l'achat :-60 412 (-46.0%)
Marge achat-revente :52 932€ (40.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :392,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :22,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 414,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 134,42
Coût de l'assurance :6 867,00
Taxe foncière : 875,63€/an
Soit par mois : 72,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 175,00€/mois
Soit par an : 2 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 729,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - moquette usée nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 800(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:840
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Remplacement éléments sanitaires: 300€, Main d'œuvre: 180€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 756 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 480 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 100 €/an
Calcul : 175 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 747
Revenus locatifs : +8 756
Charges déductibles : -7 747
Résultat foncier Année 1 : 1 009

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 947 €/an
Revenus locatifs : +8 756
Charges déductibles : -5 947
Résultat foncier Années 2+ : 2 809 €/an
Prix d'achat du bien : 71 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 7567 7502 6991 007---
28 9315 8792 6283 053---
39 1105 8052 5553 305---
49 2925 7292 4793 563---
59 4785 6512 4003 827---
69 6685 5692 3194 099---
79 8615 4852 2344 376---
810 0585 3972 1474 661---
910 2595 3072 0574 952---
1010 4655 2131 9635 251---
1110 6745 1161 8665 557---
1210 8875 0161 7665 871---
1311 1054 9121 6626 193---
1411 3274 8051 5546 523---
1511 5544 6931 4436 861---
1611 7854 5781 3277 207---
1712 0204 4581 2087 562---
1812 2614 3351 0847 926---
1912 5064 2079568 299---
2012 7564 0748248 682---
2113 0113 9376879 074---
2213 2723 7955459 477---
2313 5373 6483979 889---
2413 8083 49524510 312---
2514 0843 3388710 746---
TOTAL280 466122 19239 134158 2740Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 274
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839+302+1 537
2+1 839+916+923
3+1 839+991+848
4+1 839+1 069+770
5+1 839+1 148+691
6+1 839+1 230+609
7+1 839+1 313+526
8+1 839+1 398+441
9+1 839+1 486+353
10+1 839+1 575+264
11+1 839+1 667+172
12+1 839+1 761+78
13+1 839+1 858-19
14+1 839+1 957-118
15+1 839+2 058-219
16+1 839+2 162-323
17+1 839+2 269-430
18+1 839+2 378-539
19+1 839+2 490-651
20+1 839+2 605-766
21+1 839+2 722-883
22+1 839+2 843-1 004
23+1 839+2 967-1 128
24+1 839+3 094-1 255
25+1 839+3 224-1 385
Total+45 975+47 482+-1 507
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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