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Appartement à vendre

VilleBourg-Saint-Andéol (07)
Surface65m²
Coût Total111 890€
Loyer Annuel9 487€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 78 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 1 chambre, Pas de cave, Non meublé

iad France - Diana Siemiradzka vous propose: À VENDRE – T2 IDÉAL INVESTISSEUR

Situé au sein d'une petite copropriété à Saint-Cloud, découvrez cet appartement T2 offrant une configuration simple et fonctionnelle.

Il se compose d'une pièce de vie avec cuisine ouverte aménagée, d'une très grande chambre ainsi que d'une salle d'eau.

Le logement vient d'être libéré par son locataire, permettant une remise en location rapide et faisant de ce bien une opportunité particulièrement intéressante pour un investissement locatif.

Autre avantage : deux autres appartements, aux caractéristiques différentes, sont également proposés à la vente dans le même immeuble. Une possibilité intéressante pour un investisseur souhaitant acquérir plusieurs lots au sein d'une même copropriété.

Contactez-moi pour davantage d'informations et organiser une visite.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 5 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 0 euros par mois (soit 0 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Diana Siemiradzka mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Aubenas sous le numéro 528837099, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bourg-Saint-Andéol
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07700
Coordonnées : 44.387797, 4.646882
Total : 111 890€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 27 650€
Valeur du bien : 105 650€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 15.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9487€/an
Fourchette totale : 636€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 7635€ - 11788€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 051,8 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 367 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-55 367€ (-41.5%)
Marge achat-revente :21 477€ (16.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 606,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 694,87€
Coût de l'assurance :13 426,80€
Taxe foncière : 948,67€/an
Soit par mois : 79,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Éclairage
Remplacement de l'éclairage de la salle de bain pour améliorer la luminosité
Quantité: 1 éclairage
Raison: État 3/5 visible - éclairage faible dans la salle de bain
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre pour rafraîchir l'espace
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 650 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:11 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:150€
    Éclairage salle de bain: 1 éclairage × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-Saint-Andéol (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 487 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 900 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 890 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 036 €
Revenus locatifs : +9 487 €
Charges déductibles : -33 036 €
Résultat foncier Année 1 : -23 549 €(Déficit de 23 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 149 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 386 €/an
Revenus locatifs : +9 487 €
Charges déductibles : -5 386 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 101 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2149.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 487 €33 040 €3 904 €-23 553 €21 400 €2 153 €2 153 €
29 676 €5 288 €3 802 €4 389 €---
39 870 €5 182 €3 697 €4 688 €---
410 067 €5 073 €3 587 €4 994 €---
510 269 €4 960 €3 474 €5 309 €---
610 474 €4 843 €3 357 €5 632 €---
710 684 €4 721 €3 235 €5 962 €---
810 897 €4 595 €3 110 €6 302 €---
911 115 €4 465 €2 979 €6 650 €---
1011 338 €4 330 €2 844 €7 008 €---
1111 564 €4 190 €2 704 €7 374 €---
1211 796 €4 045 €2 559 €7 751 €---
1312 031 €3 895 €2 409 €8 137 €---
1412 272 €3 739 €2 254 €8 533 €---
1512 518 €3 578 €2 093 €8 939 €---
1612 768 €3 411 €1 926 €9 356 €---
1713 023 €3 239 €1 753 €9 785 €---
1813 284 €3 060 €1 574 €10 224 €---
1913 549 €2 874 €1 388 €10 675 €---
2013 820 €2 682 €1 196 €11 138 €---
2114 097 €2 483 €997 €11 614 €---
2214 379 €2 277 €791 €12 102 €---
2314 666 €2 063 €578 €12 603 €---
2414 960 €1 842 €356 €13 118 €---
2515 259 €1 613 €127 €13 646 €---
TOTAL303 863 €121 488 €56 695 €182 374 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 374 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 992 €-6 420 €+8 412 €
2+1 992 €+671 €+1 321 €
3+1 992 €+1 406 €+586 €
4+1 992 €+1 498 €+494 €
5+1 992 €+1 593 €+399 €
6+1 992 €+1 689 €+303 €
7+1 992 €+1 789 €+203 €
8+1 992 €+1 891 €+101 €
9+1 992 €+1 995 €-3 €
10+1 992 €+2 102 €-110 €
11+1 992 €+2 212 €-220 €
12+1 992 €+2 325 €-333 €
13+1 992 €+2 441 €-449 €
14+1 992 €+2 560 €-568 €
15+1 992 €+2 682 €-690 €
16+1 992 €+2 807 €-815 €
17+1 992 €+2 935 €-943 €
18+1 992 €+3 067 €-1 075 €
19+1 992 €+3 203 €-1 211 €
20+1 992 €+3 342 €-1 350 €
21+1 992 €+3 484 €-1 492 €
22+1 992 €+3 631 €-1 639 €
23+1 992 €+3 781 €-1 789 €
24+1 992 €+3 935 €-1 943 €
25+1 992 €+4 094 €-2 102 €
Total+49 800 €+54 712 €+-4 912 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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