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Achat : Appartement Cluses (74300)

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface60m²
Coût Total146 980€
Loyer Annuel9 077€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 60 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Cave

Opportunité à Cluses : Charmant T3 de 60.60m2 loi Carrez , composé d'un salon séjour, d'une cuisine ouverte aménagée et équipée, de 2 chambres lumineuses, d'un Wc et d'une salle d'eau avec une vaste douche à l'italienne. De nombreux espaces de rangements, un balcon exposé Sud-Ouest ainsi qu'une cave viennent compléter ce bien. Très bon état général, salle de bain, Wc, cuisine sol et mur refait en 2022 . Appartement disponible en aout 2023. A visiter sans tarder ! Quartier des Ewües Contactez nous . Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Date de réalisation du Dpe : . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1460 Eur et 2030 Eur. Prix moyen des énergies indexé sur l'année 2021 (abonnement compris). Consommation énergie primaire : kWh/m2/an. Consommation énergie finale : kWh/m2/an Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.060100, 6.580320
Total : 146 980€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 43 300€
Valeur du bien : 139 300€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9077€/an
Fourchette totale : 605€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 7264€ - 11342€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,09€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 761,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 130,22€
Coût de l'assurance :13 228,20€
Taxe foncière : 907,69€/an
Soit par mois : 75,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et entretien du carrelage.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300 €(722 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:200€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 077 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 980 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 466 €
Revenus locatifs : +9 077 €
Charges déductibles : -49 466 €
Résultat foncier Année 1 : -40 389 €(Déficit de 40 389 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 989 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 166 €/an
Revenus locatifs : +9 077 €
Charges déductibles : -6 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 911 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18989.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 077 €49 471 €4 734 €-40 394 €21 400 €18 994 €18 994 €
29 258 €6 043 €4 606 €3 216 €--15 778 €
39 444 €5 910 €4 474 €3 533 €--12 245 €
49 632 €5 774 €4 337 €3 859 €--8 387 €
59 825 €5 633 €4 196 €4 193 €--4 194 €
610 022 €5 487 €4 050 €4 535 €---
710 222 €5 336 €3 899 €4 886 €---
810 426 €5 180 €3 743 €5 246 €---
910 635 €5 019 €3 583 €5 616 €---
1010 848 €4 853 €3 416 €5 994 €---
1111 065 €4 682 €3 245 €6 383 €---
1211 286 €4 504 €3 067 €6 782 €---
1311 512 €4 321 €2 884 €7 191 €---
1411 742 €4 132 €2 695 €7 610 €---
1511 977 €3 936 €2 499 €8 041 €---
1612 216 €3 734 €2 297 €8 482 €---
1712 461 €3 525 €2 089 €8 935 €---
1812 710 €3 310 €1 873 €9 400 €---
1912 964 €3 087 €1 650 €9 877 €---
2013 223 €2 857 €1 420 €10 366 €---
2113 488 €2 619 €1 182 €10 869 €---
2213 757 €2 374 €937 €11 384 €---
2314 033 €2 120 €683 €11 913 €---
2414 313 €1 858 €421 €12 456 €---
2514 600 €1 587 €150 €13 013 €---
TOTAL290 734 €147 351 €68 130 €143 384 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 384 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 906 €-6 420 €+8 326 €
2+1 906 €0 €+1 906 €
3+1 906 €0 €+1 906 €
4+1 906 €0 €+1 906 €
5+1 906 €0 €+1 906 €
6+1 906 €+102 €+1 804 €
7+1 906 €+1 466 €+440 €
8+1 906 €+1 574 €+332 €
9+1 906 €+1 685 €+221 €
10+1 906 €+1 798 €+108 €
11+1 906 €+1 915 €-9 €
12+1 906 €+2 035 €-129 €
13+1 906 €+2 157 €-251 €
14+1 906 €+2 283 €-377 €
15+1 906 €+2 412 €-506 €
16+1 906 €+2 545 €-639 €
17+1 906 €+2 681 €-775 €
18+1 906 €+2 820 €-914 €
19+1 906 €+2 963 €-1 057 €
20+1 906 €+3 110 €-1 204 €
21+1 906 €+3 261 €-1 355 €
22+1 906 €+3 415 €-1 509 €
23+1 906 €+3 574 €-1 668 €
24+1 906 €+3 737 €-1 831 €
25+1 906 €+3 904 €-1 998 €
Total+47 650 €+43 015 €+4 635 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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