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Appartement t1, secteur camille guerin

VillePoitiers (86)
Surface39m²
Coût Total90 760€
Loyer Annuel6 324€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 589,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement t1, secteur camille guerin - FONCIA VOUS PROPOSE : Situé au 14 rue de la Gibauderie à proximité immédiate de Camille Guérin, un appartement spacieux de 39,47 m² avec place de stationnement privative et vendu libre de toute occupation. Travaux à prévoir.

Réf. 701130

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 070 € et 1 490 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.583380, 0.336125
Total : 90 760€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 23 800€
Valeur du bien : 85 800€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 13.51€/m²/mois
Fourchette : 11.00€ - 16.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 527€/mois
Loyer annuel estimé : 6324€/an
Fourchette totale : 429€ - 647€/mois
Fourchette annuelle : 5148€ - 7768€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 419,63 €/m²
Basé sur :435 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 366 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-32 366€ (-34.3%)
Marge achat-revente :3 606€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :455,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 492,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 988,26€
Coût de l'assurance :10 891,20€
Taxe foncière : 632,40€/an
Soit par mois : 52,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 527,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 544,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et peinture
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 800 €(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:800€
    Peinture salle de bain: 4 m² × 40€/m² = 160€, Main d'œuvre: 640€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 324 €/an
Calcul : 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 032 €
Revenus locatifs : +6 324 €
Charges déductibles : -28 032 €
Résultat foncier Année 1 : -21 708 €(Déficit de 21 708 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 308 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 232 €/an
Revenus locatifs : +6 324 €
Charges déductibles : -4 232 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 307.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 324 €28 035 €3 167 €-21 711 €21 400 €311 €311 €
26 450 €4 152 €3 084 €2 298 €---
36 579 €4 067 €2 999 €2 513 €---
46 711 €3 978 €2 910 €2 733 €---
56 845 €3 886 €2 818 €2 959 €---
66 982 €3 791 €2 723 €3 191 €---
77 122 €3 692 €2 624 €3 429 €---
87 264 €3 590 €2 522 €3 674 €---
97 410 €3 485 €2 417 €3 925 €---
107 558 €3 375 €2 307 €4 183 €---
117 709 €3 262 €2 194 €4 447 €---
127 863 €3 144 €2 076 €4 719 €---
138 020 €3 022 €1 954 €4 998 €---
148 181 €2 896 €1 828 €5 285 €---
158 344 €2 765 €1 697 €5 579 €---
168 511 €2 630 €1 562 €5 881 €---
178 681 €2 490 €1 422 €6 192 €---
188 855 €2 345 €1 277 €6 510 €---
199 032 €2 194 €1 126 €6 838 €---
209 213 €2 038 €970 €7 174 €---
219 397 €1 877 €809 €7 520 €---
229 585 €1 710 €642 €7 875 €---
239 777 €1 537 €468 €8 240 €---
249 972 €1 357 €289 €8 615 €---
2510 172 €1 171 €103 €9 000 €---
TOTAL202 559 €96 489 €45 988 €106 069 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 328 €-6 420 €+7 748 €
2+1 328 €+596 €+732 €
3+1 328 €+754 €+574 €
4+1 328 €+820 €+508 €
5+1 328 €+888 €+440 €
6+1 328 €+957 €+371 €
7+1 328 €+1 029 €+299 €
8+1 328 €+1 102 €+226 €
9+1 328 €+1 177 €+151 €
10+1 328 €+1 255 €+73 €
11+1 328 €+1 334 €-6 €
12+1 328 €+1 416 €-88 €
13+1 328 €+1 499 €-171 €
14+1 328 €+1 585 €-257 €
15+1 328 €+1 674 €-346 €
16+1 328 €+1 764 €-436 €
17+1 328 €+1 857 €-529 €
18+1 328 €+1 953 €-625 €
19+1 328 €+2 051 €-723 €
20+1 328 €+2 152 €-824 €
21+1 328 €+2 256 €-928 €
22+1 328 €+2 363 €-1 035 €
23+1 328 €+2 472 €-1 144 €
24+1 328 €+2 585 €-1 257 €
25+1 328 €+2 700 €-1 372 €
Total+33 200 €+31 821 €+1 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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