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Maison 6 pièces 119 m²

VilleLondigny (16)
Surface119m²
Coût Total141 854€
Loyer Annuel8 725€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 420 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 650,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 119 m² - Maison en pierre de 6 pièces principales

Maison sur la commune de Londigny à rénover, comprenant au rez de chauusée, un salon, une cuisine, 1 chambre, à l'étage, un palier 3 chambres et une salle d'eau, il se compose aussi en non attenant de plusieurs dependances, garage, etable et cave et d'un terrain non clos de 1796m² environ. Honoraires à charge acquéreur : 10.6% Référence annonce : 394-1595 Date de réalisation du diagnostic : 22/09/2022 Prix hors honoraires : 70 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 650 € et 3 610 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Londigny
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 46.085117, 0.132772
Total : 141 854€
Prix d'acquisition : 77 420€
Travaux : 58 240€
Valeur du bien : 135 660€
Frais de notaire : 6 194€
Coût estimé : 6 194€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.75€ - 7.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 727€/mois
Loyer annuel estimé : 8725€/an
Fourchette totale : 566€ - 935€/mois
Fourchette annuelle : 6787€ - 11218€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 010,75 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :120 279 €
Prix d'achat :77 420 €
Décote à l'achat :-42 859€ (-35.6%)
Marge achat-revente :-21 575€ (-17.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 854€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 192,37€
Coût de l'assurance :12 412,22€
Taxe foncière : 872,53€/an
Soit par mois : 72,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 240 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 140€
    Isolation toiture/combles: 119 m² × 60€/m² = 7140€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Londigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 725 €/an
Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 903 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 854 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 512 €
Revenus locatifs : +8 725 €
Charges déductibles : -64 512 €
Résultat foncier Année 1 : -55 786 €(Déficit de 55 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 272 €/an
Revenus locatifs : +8 725 €
Charges déductibles : -6 272 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34386.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 420 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 323 €(65% de 77 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 830 €/an
Calcul : 50 323 € × 3,636% = 1 830 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 725 €64 516 €4 907 €-55 791 €21 400 €34 391 €34 391 €
28 900 €6 148 €4 779 €2 752 €--31 639 €
39 078 €6 015 €4 646 €3 063 €--28 576 €
49 259 €5 877 €4 508 €3 383 €--25 193 €
59 444 €5 734 €4 365 €3 711 €--21 483 €
69 633 €5 586 €4 217 €4 047 €--17 435 €
79 826 €5 433 €4 064 €4 393 €--13 042 €
810 023 €5 274 €3 905 €4 748 €--8 294 €
910 223 €5 110 €3 741 €5 113 €--3 182 €
1010 427 €4 940 €3 571 €5 487 €---
1110 636 €4 764 €3 395 €5 872 €---
1210 849 €4 582 €3 213 €6 267 €---
1311 066 €4 393 €3 024 €6 673 €---
1411 287 €4 197 €2 828 €7 090 €---
1511 513 €3 995 €2 626 €7 518 €---
1611 743 €3 785 €2 416 €7 958 €---
1711 978 €3 568 €2 199 €8 410 €---
1812 217 €3 343 €1 974 €8 874 €---
1912 462 €3 110 €1 741 €9 351 €---
2012 711 €2 869 €1 500 €9 842 €---
2112 965 €2 619 €1 250 €10 346 €---
2213 225 €2 361 €992 €10 864 €---
2313 489 €2 093 €724 €11 396 €---
2413 759 €1 816 €447 €11 943 €---
2514 034 €1 528 €159 €12 506 €---
TOTAL279 472 €163 658 €71 192 €115 815 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 815 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 832 €-6 420 €+8 252 €
2+1 832 €0 €+1 832 €
3+1 832 €0 €+1 832 €
4+1 832 €0 €+1 832 €
5+1 832 €0 €+1 832 €
6+1 832 €0 €+1 832 €
7+1 832 €0 €+1 832 €
8+1 832 €0 €+1 832 €
9+1 832 €0 €+1 832 €
10+1 832 €+692 €+1 140 €
11+1 832 €+1 762 €+70 €
12+1 832 €+1 880 €-48 €
13+1 832 €+2 002 €-170 €
14+1 832 €+2 127 €-295 €
15+1 832 €+2 255 €-423 €
16+1 832 €+2 387 €-555 €
17+1 832 €+2 523 €-691 €
18+1 832 €+2 662 €-830 €
19+1 832 €+2 805 €-973 €
20+1 832 €+2 953 €-1 121 €
21+1 832 €+3 104 €-1 272 €
22+1 832 €+3 259 €-1 427 €
23+1 832 €+3 419 €-1 587 €
24+1 832 €+3 583 €-1 751 €
25+1 832 €+3 752 €-1 920 €
Total+45 800 €+34 744 €+11 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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