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Achat : Maison (17210)

VilleOrignolles (17)
Surface110m²
Coût Total186 388€
Loyer Annuel10 445€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 987,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Toilettes séparées, 1 place de parking

Pavillon située proche des écoles, composé de trois chambres, cuisine, salle à manger / salon, salle d'eau et WC séparé le tout sur un terrain en jardin clôturé. Honoraires inclus dans le prix : 8.6%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G.

Ville : Orignolles
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17210
Coordonnées : 45.221070, -0.234400
Total : 186 388€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 69 100€
Valeur du bien : 177 700€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10445€/an
Fourchette totale : 674€ - 1124€/mois
Fourchette annuelle : 8091€ - 13482€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 564,66 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :172 113 €
Prix d'achat :108 600 €
Décote à l'achat :-63 513€ (-36.9%)
Marge achat-revente :-14 275€ (-8.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 388€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 142,81€
Coût de l'assurance :16 308,95€
Taxe foncière : 1 044,45€/an
Soit par mois : 87,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 870,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 076,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 465 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation substantielle
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 100 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 700€
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€/fenêtre = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 3 chambres × 100€/chambre = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 1 salon × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orignolles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 388 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 276 €
Revenus locatifs : +10 445 €
Charges déductibles : -77 276 €
Résultat foncier Année 1 : -66 831 €(Déficit de 66 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 431 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 176 €/an
Revenus locatifs : +10 445 €
Charges déductibles : -8 176 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45431.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 445 €77 282 €6 485 €-66 837 €21 400 €45 437 €45 437 €
210 653 €8 012 €6 315 €2 641 €--42 796 €
310 866 €7 837 €6 140 €3 030 €--39 766 €
411 084 €7 655 €5 958 €3 429 €--36 338 €
511 305 €7 467 €5 770 €3 839 €--32 499 €
611 532 €7 272 €5 575 €4 260 €--28 239 €
711 762 €7 070 €5 373 €4 692 €--23 547 €
811 997 €6 861 €5 164 €5 137 €--18 410 €
912 237 €6 644 €4 947 €5 594 €--12 816 €
1012 482 €6 419 €4 723 €6 063 €--6 753 €
1112 732 €6 187 €4 490 €6 545 €--209 €
1212 986 €5 946 €4 249 €7 040 €---
1313 246 €5 697 €4 000 €7 549 €---
1413 511 €5 438 €3 742 €8 073 €---
1513 781 €5 171 €3 474 €8 611 €---
1614 057 €4 894 €3 197 €9 163 €---
1714 338 €4 607 €2 910 €9 731 €---
1814 625 €4 309 €2 612 €10 316 €---
1914 917 €4 001 €2 305 €10 916 €---
2015 216 €3 682 €1 986 €11 533 €---
2115 520 €3 352 €1 655 €12 168 €---
2215 830 €3 010 €1 313 €12 821 €---
2316 147 €2 655 €958 €13 492 €---
2416 470 €2 288 €591 €14 182 €---
2516 799 €1 908 €211 €14 891 €---
TOTAL334 541 €205 663 €94 143 €128 878 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 878 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 193 €-6 420 €+8 613 €
2+2 193 €0 €+2 193 €
3+2 193 €0 €+2 193 €
4+2 193 €0 €+2 193 €
5+2 193 €0 €+2 193 €
6+2 193 €0 €+2 193 €
7+2 193 €0 €+2 193 €
8+2 193 €0 €+2 193 €
9+2 193 €0 €+2 193 €
10+2 193 €0 €+2 193 €
11+2 193 €0 €+2 193 €
12+2 193 €+2 112 €+81 €
13+2 193 €+2 265 €-72 €
14+2 193 €+2 422 €-229 €
15+2 193 €+2 583 €-390 €
16+2 193 €+2 749 €-556 €
17+2 193 €+2 919 €-726 €
18+2 193 €+3 095 €-902 €
19+2 193 €+3 275 €-1 082 €
20+2 193 €+3 460 €-1 267 €
21+2 193 €+3 650 €-1 457 €
22+2 193 €+3 846 €-1 653 €
23+2 193 €+4 048 €-1 855 €
24+2 193 €+4 255 €-2 062 €
25+2 193 €+4 467 €-2 274 €
Total+54 825 €+38 726 €+16 099 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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